一、书籍简介

《肖申克的救赎》是美国作家斯蒂芬·埃德温·金的中篇小说，也是其代表作。收录于小说合集《四季奇谭》中，副标题为“春天的希望”。

该作讲述银行家安迪，被当作杀害妻子的凶手送上法庭。妻子的不忠、律师的奸诈、法官的误判、狱警的凶暴、典狱长的贪心与卑鄙，将正处在而立之年的安迪一下子从人生的巅峰推向了世间地狱。而狱中发生的一系列事情迫使忍无可忍的安迪终于在一个雷电交加的夜晚，越狱而出，重获自由。当翌日典狱长打开安迪的牢门时，发现他已不翼而飞，预感到末日来临的典狱长在检察人员收到安迪投寄的罪证之前，自杀。

监狱作为故事背景带有寓意性，以安迪、典狱长、狱警和囚犯们所构成的这个世界，本身就是错谬、混乱的。安迪是一个无罪的好人，却被关进监狱接受改造。肖申克的几任典狱长没有一个是清白的，但他们却在那里颐指气使，教化训导着无罪的安迪。在这样一个错谬、黑白颠倒的世界，现代派作家笔下的人物通常会自甘堕落或精神崩溃，而斯蒂芬·金塑造的安迪却像一只浴火后重生的火凤凰，健康自信地飞出了炼狱的火坑。这样的结果同样寄托着作者要使荒原上的人们坚守善良人性并“振奋”起来的创作主旨。

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二、内容简介

小说的背景是20世纪30年代，那时，“美国的政治腐败已经迟到了商人面前”，甚至波及到了监狱。故事中，年轻的银行家安迪因为妻子和她的情人被杀而被判无期徒刑，由于监狱的腐败，他在真相即将大白的情况下仍然得不到昭雪，反而在肖申克监狱饱受了各种精神上和肉体上的摧残。然而，安迪并没有被多舛的命运毁掉，他经过20多年水滴石穿般地不懈挖掘，终于在一个雷雨交加的夜晚，从500码长的污粪管道中爬出，重获自由，在墨西哥海边过上了自由人的生活。

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三、作者简介

斯蒂芬·金（Stephen King），1947年9月出生于美国缅因州一贫困家庭。在州立大学学习英国文学。毕业后因工资菲薄而走上写作之路。70年代中期声名渐起，被《纽约时报》誉为“现代恐怖小说大师”。

自80年代至90年代以来，历年的美国畅销书排行榜，他的小说总是名列榜首，久居不下。他是当今世界上读者最多、声名最大的美国小说家。他的每一部作品都成为好莱坞制片商的抢手货。1979年，在他32岁时，成为全世界作家中首屈一指的亿万富翁。今天，他的每部作品的版税，均逾千万美金之巨。

斯蒂芬·金的作品，超越于传统的恐怖小说。他不靠具体的意象来获得恐怖效果，而是通过对事件气氛的营造来震慑读者。

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四、《肖申克的救赎》读后感25篇

第1篇：《肖申克的救赎》读后感500字

让我最印象深刻的是主人公安迪排除万难爬出排污管道，脱离监狱重新获得自由，在那一刻，雨水冲刷的不只是身上的污水，也是真正的内心得到重生的喜悦。一颗向往自由的心灵，永不泯灭的希望的升华。

其中还有几个画面都印证了自由的美好，救赎二字我想就是由此得来吧。

其一：安迪敢于出头利用自己所学帮狱警逃税成功，他的要求是为他的伙伴们来几瓶啤酒，喝着冰镇的啤酒享受着屋顶午后的阳光，这个画面简直美极了，让人一瞬间忘却了他们是被判终身监禁的牢犯。

其二：通过自身的优势，混进了图书馆，还是为狱警们做些逃税的事，同时由于他的坚持实现了扩建图书馆，有一段是安迪播放音乐的镜头，狱友们听到音乐脸上的惊喜安迪脸上的安详，仿佛是在自家小院欣赏一般。

其三：安迪他收了一个狱友学生认字，从最简单的字母教起，并最终通过考试，这些都是最好的救赎。

监刑期满，老布和瑞德出狱后的两种人生形成鲜明的对比，老布就像影片中所说的体制化 一开始我是不懂，看着看着就是说被规范化，上个厕所就要报告，不报告他难受甚至不习惯，这样的人生没有了自我，就像机器一样，没有目标漫无目的，最终他选择了不归路来释放自己的灵魂。瑞德被释放一开始也是如此，但是安迪给了他很好的生活目标“希望”安迪在给瑞德的信中写到：“希望是好事，也许是人间至善，美好的事物永远不会消失！”

第2篇：《肖申克的救赎》读后感800字

首先还是要介绍一下这个故事的主要情节，小说的背景是上个世纪30年代，年轻的银行家安迪因为妻子和她的情人被杀而被错判为无期徒刑，在肖申克监狱，饱受了各种精神和肉体上的摧残。但是，安迪并没有向命运低头，经过20多年的不懈挖掘，终于在一个雷雨交加的夜晚，从500码的污水管道中爬了出来，获得了新生。

在看书之前，我看了作者斯蒂芬·金的简介，没想到他是一个恐怖小说作者，我就在想书中营造的氛围，应该会比电影中黑暗很多，不过和看完电影一样，我的心灵依然受到了震撼，肖申克的恐怖之处也许也只有像斯蒂芬·金这样的恐怖小说家才能表现出来，从来没有一间监狱能让我们这样害怕。作者笔下的肖申克就是一个泯灭人性的场所，监狱里的暗无天日让里边的每一个人都制度化了，不管是谁，在他刚进入肖申克的时候，都不会把自己和这座监狱扯上关系，可是，一年，两年，三年……在不知不觉中，它磨去了人的棱角，磨灭了曾经的梦想，让你从恐惧慢慢变成依赖，正如德瑞所说，“起先你也许厌恶它，后来也许会喜欢它，再后来你也许会离不开它，这就叫体制化。”听着有一种心酸，也有一种无奈。

但是我还是能感受到的还这个故事中透出来的生命的光辉。那就是安迪，安迪在监狱中是独特的，他的独特带着一种生机，同时也带着一种无名的光亮，作者给他定义为希望。其中有两件事，更让我完全的感受到了这种生命的希望。一次是安迪把自己锁在房间里用监狱的广播播放了音乐，对于监狱里的人们来说，音乐就是他们唯一还剩的精神享受，单纯却意义非凡；还有一次是在一个春天的早晨，几个人修完房顶之后，吹着风，沐浴着阳光，喝着啤酒，这种事情是绝对不会在肖申克发生的，但是安迪用他的聪敏做到了。看到这我是多么感动，安迪在用他的行动给他的朋友们带来了一种希望，一种积极向上。可以说这两次行为是一种灵魂的呐喊，虽然孱弱，但是顽强，他是安迪对肖申克，对生命的不屈服。

连安迪的朋友们都不相信自由的存在，他们也许会觉得他伟大，但是不会相信他能够获得他们都不抱希望的自由。然而，安迪最终逃跑了，逃向了他的自由之路。比起自由，三百米的污水管道算什么，风雨之后的天空，是多么美丽。只要希望还在，你就还拥有一切。

第3篇：《肖申克的救赎》读后感1000字

《肖申克的救赎》是美国作家斯蒂芬·金的代表作。该作品用第一人称“我”的视角讲述银行家安迪因为被法官误判谋杀妻子和她的情夫而入狱的故事。安迪来到了肖申克监狱后遭遇了一系列精神和肉体上的摧残和折磨。然而，安迪并没有被磨难所折服，他用了二十年的时间在监狱的墙上挖出了一条暗道。最后在一个普通的晚上，从暗道爬了出来。他从肖申克监狱中逃了出来，重获了自由，并且在墨西哥以一个新的身份开启了崭新的人生。

在这部小说中，我最喜欢的人物是安迪。安迪的入狱给黑暗的肖申克监狱带来了一丝阳光。安迪是一个具有独特的人性光辉和魅力的人物形象。他沉默寡言，但在那沉默寡言的外表下，隐藏着一颗永不妥协的、永不放弃的心。

刚开始，在监狱里，安迪敢于同恶势力作斗争。面对“三姊妹”的不断侵扰，他即使孤军奋战，被打的满身伤痕，也不放弃自己的原则。后来，他在监狱图书馆工资时，提出了想要扩张图书馆的请求，连典狱长都认为这是无稽之谈。但是他十多年来持之以恒的坚持给州议会写信，最后梦想成真，为图书馆争取到了资金，把肖申克监狱的图书馆扩充成新英格兰地区最好的图书馆。安迪用自己的知识教狱卒们逃税，帮典狱长洗钱，从而得到了典狱长的重用，为自己争取到了一些较好的待遇，如自己一间房间，这是安迪能够逃出去的重要的一个因素。安迪利用自己独居一室的待遇在自己的房间里的墙壁上挖洞。一天天，一年年的慢慢挖洞，且没让任何人知道。他用了二十六的时间挖暗道，最后在1975年的一个夜晚逃出了监狱，完成了对自己的救赎。

安迪在肖申克中待了二十几年，在这段时间里，他受尽了各种折磨。但是，他并没有太多的怨恨，而是平静地接受了这一切，狱前狱后的巨大的生活落差也并没有使他精神崩溃，焦虑不安，而是极其冷静地面对眼前的一切。他表现出了超于寻常的理性、平静和忍耐。是理想的信念支持着他平静地面对这一切，也正是因为这一份信念的支持，他向“我”购买了一个需要挖六百年才能挖挖出一个洞的小锥子，表面上是用来磨石，但实际上他用小锤子挖出了一条通往自由的道路。

在监狱期间，他意外得知事情的真相，即指知道了杀死他妻子和她的情夫，并嫁祸给他的真正凶手。他努力过，向典狱长申请重审案件，召回找回真正的凶手，还他清白，让他得以清白的堂堂正正的从监狱里出去。但这一切是徒劳的。典狱长不肯见他，不肯理会他所说的言语，典狱长并非是不信，而是出于某种原因而选择忽略安迪的请求，甚至将知道真相的唯一证人从肖申克监狱调到了其他的监狱。在这段期间，我想安迪内心是崩溃的吧，但我想这也是他坚定从按暗道里逃出来的信念的一个重要原因吧。

在体制化的监狱中，安迪是一个异类，因为他有理想有毅力，艰苦的环境并没有使他屈服，他就像一些鸟一样，天生就是关不住的，天生就向往自由。

我们要想安迪一样，做一个有理想，有希望，有追求的人。正如同小说中安迪所说的一样：“‘希望’是个好东西，也许是世间最好的东西，好东西永远不会消逝的。”

第4篇：《肖申克的救赎》读后感1500字

你是否看过这部电影或者这本小说？反正我是看了这部小说，看完内心无比激动，感觉热血沸腾！抽时间还是想把电影再看一遍的。

这本书是写故事的笔者雷德讲述男主安迪在肖生克监狱所发生的一个故事。安迪是最年轻的银行副总裁执事，然而他的老婆出轨了，然后在他醉酒的当晚他的老婆与情人死于他杀，所有的指证都指向安迪，可想而知，他含冤入狱！在最年轻有为的时候，蒙冤入狱，他没有放弃自我。在狱中受到“姊妹”的欺辱，他冒死也奋力反抗、绝不屈服。他又是那样的聪明，他有一副好头脑，他曾经的工作经历帮助他在狱中展示了他的才能。

在一次修葺狱中房顶时，听到狱警们的谈话，狱警哈力对于手中所得意外财要纳税的抱怨，他不顾生命安危直言了他的想法，帮助了狱警无需纳税而完整的得到了那笔财产，也帮所有修葺牢狱的狱友获得了三瓶来自最抠狱警哈力的啤酒的奖励。从此他的名声传开，最终监狱警官让他来帮助这个监狱。他在图书馆服役，帮助狱友们学习，扩建了图书馆，申请更多的图书来慰藉想读书的狱友。

某天在一个新来的狱友那里听到了自己被谋杀的妻子和情夫的事，是狱中另一个人入室偷窃而被他所杀，他耐不住了，他找到监狱长希望能够重新申诉，然而自私的监狱长因为自己的私心而把那个杀人犯调离了肖生克监狱，并把安迪禁闭了二十天。

在这二十天里，他是无比的冷静。这让他更坚定了自己要逃离这个监狱的想法。在这里提一句故事的前面，安迪是个石头迷，在刚入狱不久时，他找到万能的雷德，帮他买了一把槽石器，打磨自己喜欢的石头，后来他买来性感美女的海报想挂在墙上，在敲订海报的过程中，意外的发现监狱的墙壁很松弛，于是这个凿墙逃走的计划开始了，只是监狱长的冷漠与自私让他更坚定了他的目标，长发27年的隐忍，他做到了！最终他不动声色的逃离了肖生克监狱。

有些鸟儿是注定不会被关在牢笼里的，它们的每一片羽毛都闪耀着自由的光辉。安迪就是这样的人。他对雷德说：记住，“希望”是个好东西，也许是时间最好的东西，好东西是永远也不会消逝的！诚然没错，安迪就是拥有这个好东西，从不放弃内心所想，不随波逐流而得到救赎的。

监狱中的大多数人，尤其是被判了无期的人，他们活着是没有任何希望的。而希望在监狱是很危险的东西，它会让人发疯。不是没有其他人尝试逃离过，偶有两个逃离成功的也不过是运气好罢了，而安迪不一样，安迪是在众目睽睽之下沉稳秘密的实行着。他是一个善良、温暖、坚定的人，他坚持给州议员写信要求扩建监狱里的图书馆，帮助狱友们获得更多的书本学习等等…他无时无刻都散发着一种力量，他是活着的。在监狱里待久了的人，往往也都习惯了这里甚至不愿意离开。就像很多“姊妹”出去以后，真的就成为了异性恋者，就像上一个图书管理员，离开时竟不知所措…

这世界从来不缺积极向上的人，然而，真正有灵魂的人却是极少的。安迪就是这样一个人，他依靠着希望与信念，27年里摸爬滚打，最终获得了自由。不仅仅安迪个人获得了自由，也影响了叙述者雷德。在生命能看到终点的时候，雷德也最终走向了人生正轨。

强者自救，圣者渡人。

心若是牢笼，处处为牢笼，自由不在外面，而在于内心。每个人都是自己的上帝。如果你自己都放弃了自己，还有谁会救你？每个人都在忙，不是忙着生，就是忙着死。忙着追逐名利的你，忙着柴米油盐酱醋茶的你，有没有经常停下来想一想：你的大脑，是不是已经被体制化了？你的上帝在哪里？

最后，想把书中一句经典的文案送给自己：重要的事往往最难以启齿，因为语言会缩小其重要性；要让素昧平生的人在意你生命的美好事物，原本就不易。

人生归纳为一种简单的选择：不是忙着生，就是忙着死。既然来人间走一遭，你且好好的生着，待到老去，再安静的，少留遗憾的死吧！没有什么值得你畏畏缩缩，你只需要大胆的去开始，尽你所能的去完成好，就够了！

愿你的人生少一些遗憾，多一些充实！

第5篇：《肖申克的救赎》读后感

如果你受诬陷而锒铛入狱，你会怎么做？是默默地接受命运，还是奋起抗争，或者是越狱？在一所罪恶的监狱，有一个蒙冤的人，一颗不屈的心，一个智慧的头脑，最终打开了一个通往自由的洞。

事情发生在上个世纪四十年代，银行家安迪，被陷害杀死自己出轨的妻子与其情夫，判处无期徒刑，走进了这个改变他一生的地方——肖申克监狱。在这里，他收到了无情的对待，但他没有放弃对自由的追求。他凭借自己的智慧与警察、典狱长周旋，经过二十年的挖掘，他终于在一个雷雨交加的夜晚，顺着挖出的洞爬出了监狱，重获新生。

“有些鸟注定是不会被关在笼子里的，因为他们的每一片羽毛都闪烁着自由的光辉。”瑞德在看到安迪为越狱而努力时，不禁发出这样的感慨。安迪为了获得自由，每天都在为那详细而庞大的越狱计划而准备，他为了不被警察骚扰，利用自己丰富的金融知识，为警察们出谋划策，为贪污的典狱长洗钱。他从“什么都搞得到”的瑞德那里买了一个小锤子，瑞德嘲笑他的逃跑计划，认为“挖出去要六百年”，但是安迪不以为然。同时他还为出狱后的生活做了打算，利用自己的“职务”之便，向外寄信，伪造了一个身份。通过二十年每一天的不懈努力，成功逃脱。这是多么强大的毅力与智慧啊！

《肖申克的救赎》里有这么一句话“坚强的人才能救赎自己，伟大的人才能拯救他人。”在暗无天日的监狱里，安迪不仅在进行自我救赎，他同时也在救赎着别人，比如他的朋友瑞德。瑞德说过“这个监狱里没有犯罪的人，除了我自己。”但是在长期交往中，安迪知道他是一个好人，便在筹划越狱过程中帮助瑞德。在两人的谈话中，安迪认为要追求自由，向往着围墙外的世界，而瑞德却认为这是天方夜谭，借老布的死，诉说了体制化的可怕，他只想在监狱里安静地度过这一生。如果没有安迪的救赎，瑞德也许会步老布的后尘。但是安迪给了他希望，让他看到了自由的可能与美好。最终在安迪越狱后，他凭借着发自肺腑的忏悔打动了审查官，结束了四十年的监狱生活。

在安迪出狱后，留给瑞德一封信，“记住，希望是个好东西，这或许是除了活着以外最好的东西了”。我想，这也许是导演想向我们诉说的，一个人如果没有了希望，那么他会像一个行尸走肉一样度过余生。正如肖申克的高墙一样，没有希望会禁锢我们的`思想。老布之所以被制度化，不是因为他在肖申克待了五十年，而是因为他没有自由的灵魂，不敢去奢求外面的世界，安迪的成功，也正是因为他二十年如一日的满怀对自由的希望。瑞德说过“希望是个危险的东西”，而正是这危险的东西，使得安迪不抛弃不放弃，鞭策着他的灵魂，以惊人的毅力谱写了伟大的篇章。

在影片中，有一句话我十分喜欢，“要么努力活着，要么活着等死”。我们对人生如何，决定了人生对我们如何。如果不想像行尸走肉般虚度一生，那就让希望之光相伴一路砥砺前行。

第6篇：《肖申克的救赎》读后感

在我们自己的现实中，我们注定是自己剧中的主角，而电影给我们一个局外人的机会，所以我们经常喜欢以一个局外人角色从影片中寻找自己、审视自己，总喜欢从电影中寻找生活、审视现实。这一次我看最多的是体制下的自由和永不熄灭的希望、压抑下的友谊以及善恶的归宿。

片中瑞德关于监狱高墙的一番话语发人深省：“刚入狱的时候，你痛恨周围的高墙;慢慢的，你习惯了生活在其中;最终你会发现，自己不得不依靠它而生存。”监狱就是如此的将一个人彻底改造，狱中计算时间的单位不是日月年，而是以十年为一个计量单位。当看忽然间岁月已逝，生命的旅程只能以时间为刻度的时候，任何人的希望都会消失殆尽。瑞德曾经告诫安迪：“希望是危险的东西，它是精神苦闷的根源。”然而倔强的安迪始终坚信着希望，没有一刻不在构筑着自己的希望，而且祂一直试图用图书和音乐重新点燃狱友们的希望。

肖申克就如现实社会的一个缩影，那里有最广大的“遵纪守法”的市民，有横行街市的恶霸，有滥用职权的当道者，有巧取豪夺的投机者，当然有潜伏伺机而发的智者。肖申克中生存体制又如当今社会体制，“痛改前非”的人一次次被重新投入黑暗之中，当权者干着肮脏的勾当却会在公众面前宣讲“拯救之道”，似乎只有当性格没有棱角，思想失去火花，被“体制化”的人们习惯逆来顺受的时候才可以平安生存。影片中当瑞得“因没有报告而撒不出一滴尿”时，伴我的不是发笑而是颤栗：体制可怕啊!老布在光明来时因无法承受阳光的照耀而选择死亡，那一幕，我看的不是老布悬挂着的身躯，而是个性与思想的死亡。

“制度化”这三个字最大的含义，或许不是真正的体制，而是我们所依赖的生活习惯。平时，我们依靠习惯生活，也在超越着习惯，但最多可以有限度地实现个人的自由，就象安迪一样拯救了自己，却也拯救不了集体。瑞德一直在努力“改过自新”，却又无助习惯性地生活着，最终在最后的每十年一次的假释审查时，留给我们一段经典的台词：

“我没有一天不在后悔，但并非受惩罚才后悔。我回首前尘往事，那个犯下重罪的小笨蛋。我想和他谈谈，我试图讲道理，让祂明白什么是对什么是错，但是我办不，那个少年早就不见了，只剩下我垂老之躯。”

我想瑞德绝不是对审查者说这番说，而是说给我们芸芸众生。是啊，生在人世间的你我凡人，在不知不觉中，便会在习惯性的生活状态中耗费掉自己的生命。很多时候，我们会说：如果能够回过去，能够纠正那些走错的路、做错的事、说错的话，该有多好!如此，我们会面对那些爱错或没有爱错的人，会用所有的激情和真诚再博一次。可是，世尙没有如果，我们无法回过去。

再次经历了140分钟听觉与视觉的洗礼，没想这次依然被感动的差点热泪盈眶，影片中真挚的情感让我想起来了社会尙流行的“四大铁”，我想铁窗肯定应该也算“同过窗的”吧!

《肖申克的救赎》无疑是一部励志的杰作，该书中的一切似乎都在表明：日常生活埋葬着所有的希望和梦想，以及对幸福、自由、友谊和爱情的感知能力。面对挫折、艰难、失败，是消沉还是奋进，是坚持还是弃守，是偃旗息鼓还是励精图治，《肖申克的救赎》给了我们一个明确的答案。

第7篇：《肖申克的救赎》读后感

《肖申克的救赎》讲述的是这样一个故事，银行家安迪因妻子的背叛和醉酒的冲动所行为被指控谋杀了与人偷情的妻子，被法庭判决为无期徒刑，关在肖申克监狱。安迪刚开始默默承受这一切，后来认识了瑞德和其他的一些人，并和他们成为朋友。这其间安迪被博格斯三姐妹欺负，安迪凭借着自己的才能为监狱里的看管和军官们报税，后被典狱长看上，为他洗钱，成为他的附庸。安迪还用自己的执着每星期给州政府写信，终于为肖申克监狱建立起一座图书馆。后来一位年轻的小伙子的到来，告知安迪是被冤枉的，却被典狱长暗杀。安迪终于决定越狱，爬过那个他用锤子凿了20年之久的洞穴，奔向自由。

这部小说最初给我留下的印象是黑暗。在很多人的定义里，这首先是一部嘲讽美国司法制度和狱政制度的小说。因为如果不是司法制度上的错判的话，安迪是不会进入肖申克监狱;而如果不是因为狱政制度上阴暗腐败的话，安迪也不会成为诺顿的洗钱机器也不会有了后面的整个故事。然而在我的定义里，这部小说首先定义上应该是一部有关人性黑暗以及救赎的故事，如果把它定义为司法制度和狱政制度上的讽世之作的话反而局限了这部小说本身的那种更深层的意义而显得肤浅。

在我看来，不论是司法制度上的漏洞或者是狱政制度上的阴暗腐败，其根本依旧还是人性上的阴暗和贪婪。如果说，安迪的错判入狱还仅仅只是因为司法制度上的错判，那么后来安迪得到了一个推翻错误回归到自由社会的机会，可是这个机会却威胁到了典狱长诺顿的安全和洗钱系统的整体流程的话，那么，这个机会被诺顿彻底扼杀就完整地体现了这种人性上的黑暗。

人性是所有一切社会规则的根本。不管多健全的制度最终依旧只能靠人去操作运转，而如果操持着整个制度的人本身依旧带着贪婪的欲望去观摩这一切，他们总能找到可乘之机。

当一个人身陷于冤狱而诉求无门的时候，我不知道他所面对的是一种怎么样的绝望。黑暗也许并不是最可怕的，而真正可怕的是这种绝望带来的对于人生一眼所看到的没有光亮的前路。我也不知道在瑞德平静的语调里所讲的安迪呆在他狭小的牢房里沉默不语的第一个夜晚里他是如何度过的，他思索的那些又会是什么。他即将开始的是一种永远也没有光亮的生活，他即将在这个黑暗的夜里开始他漫长而没有前路的人生。

黑暗，无边无际的黑暗从此将他笼罩。希望和梦想从现在起都将离他而去了。他只是一个不善于表达情感的内敛男人，所以他永远失去了不知道如何向她表达情感的妻子，所以他在妻子出轨之后将她赶出了家门。对他来说，这一切构成了他心安理得地生活在牢狱里的心理基础，他在赎罪，对他来说他并没有杀害妻子可是他的行为间接或者直接地导致了妻子的死亡。沉重的负罪感包裹着他。不再有希望和光明。我看到的是一种沉重的黑暗。

有影子的地点就有光亮。这部小说有黑暗也有救赎。图书管理员布鲁克斯，这是最让我震撼的一个角色。老布的一生，深刻反映了“体制化”下人的一生。在监狱度过了大半辈子，终于被假释，获得了自由，可一旦离开了熟悉的环境、熟悉的人，他感觉不到自己的价值，找不到自己的位置，他有了身体的自由，但其实他的灵魂早已被监狱扼杀。属于他自我的世界已经被压缩到了最小，最终他只能选择从这个已经完全不属于自己的世界消失。值得一提的是，有着同样感觉和“被制度化”感觉的瑞德却没有走布鲁克斯的老路，因为瑞德知道，还有样东西再等着他，所以他离开了假释后所工作的南波特兰的超市，去齐华坦尼荷寻找安迪，我觉得这就是救赎。

事实上肖申克就存在于我们现实的生活中。现实中的每一个人，都在不知不觉扮演着肖申克中囚徒或者狱方的角色。我们中的大部分人，都将沦为老布那样的命运，逐渐地被体制化，直到严重地依赖体制，终其一生不曾越规逾矩。任何一种组织、制度、社会都可以视为肖申克的缩影。体制对人的侵蚀也一刻没有停止过，社会历史就是在体制化和反抗体制化的循环中不断前进的，然而救赎却完全在于我们自己的选择，正如安迪的选择一样，再强大的体制也永远无法剥夺我们选择救赎的权利，因为，救赎就存在于我们的心中，那是任何强权也无法到达的地方。tobe，ornottobe，选择救赎还是选择绝望，选择英雄还是选择大众，选择上帝还是选择撒旦，这一切都在你我心中。

第8篇：《肖申克的救赎》读后感

《肖申克的救赎》以黑暗的监狱为背景，突破了以往人们心中监狱的中的罪恶，反而在其中给人以人间温暖的人情与温馨。

银行家安迪，却在十九年汲汲而生的时光所结成的厚茧中，冲破了那本不属于自己的天空，从肉虫横行的饭菜，到19年来从石灰质高墙破茧而出的新生;从借用一刻闲暇满足内心的自由，到匍匐在泥泞破烂的半公里下水道终于在管口鱼跃而出的身影，无不镌刻着19年来的彷徨和内心独白。他冲破了高墙禁地，重获自由与新生;这个世界穿透一切高墙的东西，它就在我们的内心深处，阴暗无法达到，也接触不到，那就是希望。

正如安迪所说：“那是一种内在的东西，他们到达不了，也无法触及的，那是你的。”曾经，他希望能够在自己的一念之间铲除罪孽的妻子和那狼狈为奸的第三者，但他没有。他战胜了自己，放弃了谋杀的念头。他明白，是他过分他专注于工作，忽略了妻子的感受，亲手酿成了这般悲惨的过错。他把那丧心病狂般的期望，换作对妻子倾注更多的爱。这种内在的渴望唤醒了他的良知，真正触及了失去理智的心，让他学会了理解和信任。

然而，却因一种时间上的巧合背负上19年来的重任和永远无法赎清的罪孽，成为肖申克监狱长诺顿洗黑钱的重要工具。所幸的是，在这世界阴暗猖獗的角落，不失一丝光明曙光的召唤。他仍为狱中其他还拥有美好前程，依然肩负着重大使命的青年们一次次向州政府要求拨款重建图书馆，用阑珊篝火照亮了他人，重建了那被阴霾逐渐侵蚀的心灵所搭砌成的一道散发出万丈光芒的心墙。

尽管结局是未知的，或许会不尽人意，但只有那些重获自由即将踏上新征程的人们才能感受到这种即将揭开未来神秘面纱的激动心情。我希望跨越边境，与朋友相见握手。我希望太平洋的海水如同梦中一样的蓝。我希望一切的一切都能振奋每一颗摆渡浪子的心。

第9篇：《肖申克的救赎》读后感

《肖申克的救赎》是一本不可多得的优秀励志型的小说。故事情节很简单，充满了好莱坞的传奇色彩：被诬谋杀自己的妻子及其情夫的银行家安迪被判终身监禁来到了肖申克监狱。他的与众不同引起了黑人囚犯瑞德的注意并最终结成了很好的朋友。安迪总是沉默寡言并尽可能地维护自己作为一个正常人应该保有的一切。一个偶然的机会，他开始用自己丰富的金融知识帮助狱卒们“合法”地逃税，甚至帮助典狱长洗钱，以此换得一些对囚犯、对自己稍微宽松的待遇。他甚至不厌其烦地给州政府写信，并在几年后得到了回应---州政府向肖申克捐赠了图书、唱机、甚至史无前例的监狱图书基金—每年500美金。然而安迪终于从一个新来的囚犯那儿得知了自己妻子被杀的真相，当他向典狱长提出申诉的要求时却遭到了粗暴的回绝。因为此时贪婪的典狱长已将安迪当作自己谋取暴利的摇钱树，他甚至不惜杀掉那个知情的囚犯从而将安迪永远地留在肖申克来满足自己对于金钱无止境的贪欲。安迪对于法律公正的幻想破灭之后，终于不动声色地走上了自我救赎的道路—在一个月黑风高、闪电交加的深夜，安迪成功地穿越了自己十九年来挖成的秘密通道，重新获得了自由。

书中有几句话是非常经典的。(1)瑞德：“监狱是怪地方，起先你恨它，然后习惯它，更久后，你不能没有它，这就叫体制化。”(2)安迪：“世上有些地方是石墙关不住的，在人的内心，有他们管不到的东西，完全属于自己。”瑞德：“你指什么?”安迪：“希望。”瑞德：“朋友，我告诉你，有希望才危险。希望能把人弄疯，希望无用，你最好认命。”

这无疑是本具有深刻的小说。高大森严的肖申克监狱是一个含义丰富的象征，仿佛我们在现实中经常遭遇的一种冷酷的权威的代表。当我们对自己还懵懂无知的时候，我们便开始不断地接受这种权威的训练、锻造和暗示，我们不断地被告诫要完全清除干净自己内心的道路，竭力地、由衷地接受它的教化，从而赢得它的奖赏，以期获得我们做人的一切需求：被尊重并实践自己单纯的梦想。但权威却正不可感知地、潜移默化地变成了我们自己的一部分，我们的心脏和呼吸拥有了权威所赋予我们的统一的节奏，而我们自己对此却一无所知。他形象的表达了制度化之下的人是顺从制度失去自我，还是怀有希望找寻自由。

它给人一种无形的力量，它让我知道人的一生中所应该拥有的最宝贵的东西，从而珍惜你现在还拥有它的机会。因为我们人类始终是这样：只有失去了，才真正意识到它的价值，才又拼命地去争取夺回来，然后又不去珍惜。希望、自由、友谊是我们最基本、最起码的感觉和需要，如果自己不珍惜，那么难道还祈求别人去珍惜和维系吗?

同时安迪的形象也刻画得非常出色。他看上去懦弱，但实际却非常坚强。他不怕毒打，坚持自己的意见。他聪明而有学识，善待他人，善待自己，从没忘记自己是个有尊严的人，从没忘记希望和自由。于是呢，在完工前一天，49年春的公差犯人，在早上十点坐成一堆，喝着冰凉的啤酒。鲨堡历来最狠的狱官请客，这王八蛋还装大方呢。阳光洒肩头，仿佛自由人，像在修缮自家屋顶，我们像是造物之主般自在。安迪呢，他窝在阴凉下，脸上挂着奇异微笑，看着我们喝他的酒。你可说，他想拍狱方马屁，或想博取囚犯友谊，但我认为他只想重温自由，即使只一刹那。他敢于冒险却很细心。当瑞德认为用一把小锤要100年才能打洞逃生的时候，他实际只用了19年就做到了。他有信心和勇气。

说实话，我被这本小说彻底的震撼了，灰色高大的围墙隔开了目光，隔开了一切。漫漫无期的岁月，寂寞无望的日子，精神一点点被磨蚀，灵魂逐渐在扭曲，心灵走向麻木，直到自己已经感觉不到麻木。哀大莫过于心死，所谓的“希望”，“信念”已然连同他们的肉体一同被禁锢起来。生活就像一盒巧克力，你永远不知道你会得到什么。当一片羽毛缓缓飘荡的时候，生活被幻化成了一首优美的圆舞曲，因为不管拿到的是什么，巧克力永远都是可口的。只有《费加罗的婚礼》响起的那个一刻，所有的犯人被这恍如隔世的声音震撼了——一丝来自俗世的气息带着自由的感觉。哪怕只是刹那的停留，哪怕只如一个飞掠而过的闪光，却似乎唤醒了囚犯心底里一丝尚未完全泯灭的东西。或许这片刻的清醒，刹那的释放，将带来更沉重的压抑，就如揭开伤口上的血痂。

《肖申克的救赎》把生命变成了一种残酷的选择。肖申克的救赎是我们简单的生活中值得一再回味的东西。相信自己，不放弃希望，不放弃努力，耐心地等待生命中属于自己的辉煌，这就是肖申克的救赎。

第10篇：《肖申克的救赎》读后感

在看电影版的《肖申克的救赎》之前，我先读了文字版的《肖申克的救赎》，感受颇深!我始终认为，能够触及我内心最深处的东西，才会感动我!毫无疑问，《肖申克的救赎》感动了我。一开始认为安迪肯定监狱悲苦的渡过一生。可是最后，结局虽不是法律范围以内的，却是我们所有读者心中所想的那种结果。我们会跨越法律的界限，为这个真正善良的，真正懂爱的人感到高兴!这部小说中，有三个方面是我感受特别深的!

其一是狱友情。肖申克，当走进这个地方，转身门闸锁上，才明白，这是玩真的，转眼间，一生就毁了，只留下无穷无尽的悔恨，不知道会这里待多久，也许也将忘记在这里度过了多少岁月，恍惚间记得典狱长说过“把信仰寄托给神，把贱命交给我”。但在这里，他们也有自己的朋友，他们也有真挚的友谊!安迪通过自己的智慧和勇气为犯人朋友们赢得了冰啤酒、图书馆以及尊严、自由。安迪也幸运地没有站错队，他拥有了在肖申克中唯一可以倾诉与分享秘密的朋友，瑞德。在他成功逃出后以及瑞德在入狱四十年之后他们这对在狱中的好友再次拥抱在一起，在狱中的生活了几十年的他们早已经习惯了彼此。相反，那些在生活、身份顶端的典狱长们，他们只有自私、狭隘，只是他们利用自己的权利把自己的一切罪行掩盖了而已。生活中，我们人人都需要朋友，需要志同道合的朋友，需要能在灵魂深处交流的朋友。也许，我们越来越发觉，交一个这样的朋友越来越困难，但是如果你拥有这样的一个朋友，一定要珍惜。

其二是感叹我们在无形中被体制化以及体制社会的不公平。“监狱是个怪地方，起先你恨它，然后习惯它，更久后，你不能没有它，这就叫体制化。”也许四面白墙禁锢的是我们的身体自由，然而体制化禁锢的却是我们的灵魂，这是它最可怕的地方。或者你会认为体制化离我们很远，其实只要你细心观察，体制化就存在我们身边，它像一只无形的手，时时刻刻影响着我们。有时，我们会不难听到别人在说：“我不干这个行业，还能干什么呢?”这就是体制化的结果。

一个清清白白，没犯过罪的人却要被冤枉入狱，我想这是任何人都接受不了的。可是谁能帮你证明，你是无辜的。法律不是十全十美的，它始终有自己的缺陷。所以有些人就是这种体制下的牺牲品。呐喊、冤屈能有什么用?谁能真正替你伸张正义?自私的典狱长，为了满足自己的私心，竟设计杀了知道内情的证人，人性在欲望、金钱、权利面前一露无疑。人性的可怕，社会的不公平，只是多让一个人对这个社会更加绝望。《肖申克的救赎》让我再次了解到，社会不可能对每个人都是公平的，我们必须要靠自己的双手去创造自己的生活。

第三点也是最触动人心的就是安迪追逐自由、永不放弃的精神。在肖申克漫长的监禁中，真正囚禁的并不是被高墙束缚的躯体，而是被肖申克渐渐打磨，锻造的失去了自我的内心，失去了对生活的热情，梦想还有希望。但安迪并没有成为肖申克真正的俘虏，他扔怀着对生活的向往与对自由的渴求。典狱长的贪婪与罪恶让安迪找到了改变自己命运的契机。他用那把藏在圣经里的小石锤挖了那条在任何人看来不可思议的隧道。他挖了19年，精心策划了19年，也在会被别人发现的危机感与恐惧中度过了19年。终于有一天，他鬼魅般地从紧闭的牢房中消失，窗外的阳光撒进不足4平米的小空间，简单而明了，他逃狱了!带着典狱长所有来历不明的钱与那个空名的身份，奔向了他向往已久的自由。他爬过狭窄的隧道，再爬过充满污水的管道，通向了肖申克所束缚的区域外，在污水中洗净了他的罪恶，在彼岸洗净，重生，然后奔向了他的泽华塔尼。

“有些鸟儿天生就关不住，它们的羽毛太鲜明，歌声太甜美，也太狂野了。”一个人怎样看待自己，这就决定了她的命运，或者说，指明了他的归宿。而归宿则要有坚定的信念去支撑。安迪坚定的信念与对自由执着的追求，使他战胜了充斥着冰冷与最邪恶人性的肖申克。当看到安迪从肖申克成功逃离时，我仿佛看到信念刺穿重重黑幕，在黑夜中打一道夺目的霹雳，亮光之下，我孱弱的灵魂在黑暗中现形，并且颤抖，久久无法平息......

第11篇：《肖申克的救赎》读后感

人生可以归结为一种简单的选择，不是忙着活，就是忙着死。——《肖申克的救赎》

之前看过这个电影，在电脑上看的，可是电影看下来没怎么看懂，一直盯着字幕看，也没捕抓到演员的表情。现在借着读书社共读书的机会，以读书的方式重温了这部经典，发现自己以前真是牛嚼牡丹呐！

自由是很所有人都向往的东西，特别是待在监狱里的人。从他们进入高高的围墙那刻起，眼里就眺望着围墙外的花花世界。而安迪却和其它人不同，他仿佛披上了一件自由的隐形外衣，并不觉得自己是个囚犯，在狱警和典狱长眼里，他不过是个高傲的杀人犯而已，只有安迪自己知道，他不会像那些老犯人一样，一直待到被社会淘汰才放回社会。

安迪在进入监狱前，就把五百美藏起来逃过了搜查，有了钱就在监狱里的“百事通”手里买到了鹤嘴锄，再用大型海报掩盖掉自己挖地道逃走的秘密。从进入监狱开始就在为离开准备着。而其它人进入那道门以后，虽然不情愿，可最后都适应了那里的生活，直到发现自己不能离开那里。

监狱里的高墙实在是很有趣。刚入狱的时候，你痛恨周围的高墙；慢慢地，你习惯了生活在其中；最终你会发现自己不得不依靠它而生存。这就是体制化。

大多数时候我们的生活跟囚犯一样，每准点上班，下班后就是回到宿舍钻研自己的小爱好，没有改变自己去适应两点一线的生活，再加上没有双休，天天上班偶尔逛下超市，跟他们放风是一种性质。不知道你们是不是这样，反正我是这样的。

我以为努力工作等赚到钱换一个有双休，能朝九晚五工作的时候却发现我已经在这类工作岗位上定了型，再换到其它行业心里却生出一种恐惧。怕离开这行会交不起贷款，吃不起饭，直到睡到大街上。

安迪从1949年开始挖地道，1967年挖通，直到1975年才越狱逃跑。他利用18年的时间挖通这条地道，为什么不直接逃走了，我想很大一部分原因是他在监狱取得的成功，他通过和典狱长报税，洗黑钱等等已经取得监狱高层的信任，在这里没有人能再欺负他，他还在这里有了自己的图书馆，这里的所有人都尊重他。他开始喜欢上这里的生活。或者他害怕，他害怕自己逃到外面适应不了外面，最后还是要回到肖申克，而再回来，眼前一切拥有的都将化为乌有。他害怕失去。后来典狱长告诉在关禁闭的安迪，不老老实实在这里待着做我的狗奴，你不可能会被翻案，而你建立起来的图书馆和狱警的关照也不会再有。这才是安迪醒悟的时候。

我们的生活亦如是。当我们的工作和事业长期占有生活业余时间，是否有勇气跳出牢笼，去挑战新的人生。听过无数后悔入行的话，却极少见敢于转行的人。所有人都在埋怨命运的不公，却依旧顺从命运的安排，并没有去做任何改变。

安迪.杜德兰:这就是意义所在。你需要它，就好像自己不要忘记。忘记世上还有不是用石头围起来的地方。忘记自己的内心还有你自己的东西，他们碰不到的东西。《肖申克的救赎》书的末尾安迪对瑞德说“希望是个好东西”，对于肖申克的人来说，能走出监狱就是他们的希望，而进入肖申克的人，开始都怀有希望，觉得自己有一天能出去，越到后来越习惯了这个地方，这种希望就没有了。

希望确实是个美好的东西，我们每天都怀揣着希望活着，而现实总是给希望当头一棒，把你拉回办公椅里上班、下班、加班。正因为希望难以实现，更显得它的美好和珍贵。安迪用二十年的时间换来了自己的自由和海滩，你们的希望是什么，准备用多长时间来实现它呢？

记着，希望是件好东西，没准儿是件最好的东西，而且从没有一样好东西会消逝！

第12篇：《肖申克的救赎》读后感

监狱的生活没有乐趣可言，也谈不上上什么希望，在绝望中求生似乎更加困难。

《肖申克的救赎》，安迪如何一步步救赎自己和监狱里的人，让自己和监狱里的人重获自由。主人公安迪追求自由的希望和梦想，是最打动我的地方。

我印象最深的是，安迪为了监狱里的同伴喝上一口酒，他坚持刻石头。

他喜欢音乐，不惜违反监狱规定。他喜欢读书，为了建立图书馆，他坚持写信。这些为了梦想而奋斗的过程深深的打动了我的内心。安迪不因为在监狱里就自暴自弃，不因为监狱里的胁迫就放弃追求。他用他的智慧改变了监狱里的一切，同时也是很多人得到了心灵的救赎。

庆幸瑞德遇到了安迪，安迪用自己坚持不懈的努力，改变了瑞德。好友俩一起共享蓝天之美，自由之光，真的很好。

希望是光，希望是指南针，希望是动力，希望是成就梦想的推动力。在黑暗与孤独中堵上生命去挖一条“600年都挖不出”的隧道，我想安迪是伟大，他用他的双手救赎了自己，也救赎了他人。

坚强的人只能救赎自己，伟大的人才能拯救他人。肖申克的救赎告诉我们，没有什么比坚持更重要，你想做什么就去做，任何的困难也会因为你的坚持和努力化为乌有，成就你的是你那从来没有放弃的心。

第13篇：《肖申克的救赎》读后感

身为银行家的安迪无疑是聪明的，可是我更欣赏他在黑暗中依旧向往光明的心。他是如此地渴望自由，于是怀揣着希望活下去，无论处境如何，他从来没有绝望过。这样一个人，足够聪明，足够冷静，有足够强大的心灵，如何不能创造奇迹？所以，尽管影片前半段十分压抑，种种绝望来袭，可是，我终于还是等到了属于他的美好结局，那一刻，忍不住泪如雨下。

可是，在王子和公主得到幸福和美满的结局前，注定要经过很多苦难。安迪不是王子，他是对绝望与黑暗拔剑相向的骑士，可是，他所遭遇的磨难，一点也不少。监狱里有太多的黑暗，这里，你可以看见人性的扭曲与残虐。先是“三姐妹”的逼迫与侮辱，他每天身上都带着伤，他是如此倔强，从不曾屈服，更不曾绝望。后来，狱长诺顿发现了他的理财天赋——这个声称用管制和《圣经》治理监狱的衣冠楚楚的伪君子，企图利用安迪为自己洗钱。

在我看来，这是一个岳不群式的人物，可是，岳不群遇上了令狐冲，而诺顿，遇上了安迪。就算安迪一时被囚于黑暗，可是他向往自由的心不会放弃希望，尽管，他暂时身不由己。

第14篇：《肖申克的救赎》读后感

世上没有什么是不可能的，只要你想，只要你做，一切皆有可能。

在《肖申克的救赎》中，男主杜方因被冤枉而被判处终身监禁。入狱后，艰苦的生活并没有让他堕落，他坚信，自己是不属于这里的。于是他默默地忍受那些痛苦，暗地里观察着、思索着。他知道他不可能靠别人的力量离开监狱，于是他便制定一个天衣无缝的计划。他向瑞德买来锤子、海报，以雕石为借口凿地道；他利用自己的才能帮助典狱长逃税，得到那些特权，他不断地扩大自己的控制范围……最终，在如此严厉的看管下，他逃了出去。

在19年的牢狱生活中，他听到了无数人对他的否定，但他都没有动摇逃跑的想法。我最记得杜方问瑞德的那一段话：“你知道那个一直藏在我心底的闪着光芒的东西是什么吗？是希望。”瑞德却对他说：“在这里，希望是不可能存在的。”杜方只是笑了笑，后来，他用行动告诉了瑞德，一切皆有可能。

曾经有一篇文章说到，人类不可能在1分钟内跑过一公里。在这之后的很长一段时间里，人们的心里都是默认了这个“事实”。但是突然有一天，有一位运动员做到了！紧接着，第二个、第三个、第四个……难道是那些人有天生神力吗？很明显，不是。他们的心里没有想什么可不可以，只有做不做。

无论大事小事，如果你想完成，那么你就去做，相信一切皆有可能。你有一个梦想，那就制定计划，坚持不懈地向着梦想前进，总有一天，你会到达梦想的彼岸。

第15篇：《肖申克的救赎》读后感

青春，是一个美妙的词汇，它代表了人生中最为美丽的一段时光；

青春，是一个深刻的词汇，它诠释着人生中最珍贵的东西：自由、希望、友谊。

于闲暇时刻读完这篇著作，虽然已过数日，但它带给我的感动却久久未能平复。

故事的主人公—安迪·多弗瑞，以前是个西装革履、事业有成，前途一片光明的银行家，自从他被冤指控杀了自己的妻子后，就被判无期徒刑而终身监禁在肖申克监狱。实际上并没有杀人犯罪的他从此变得一无所有，他的前途与未来就这样被毁于一旦，看似永远无法翻身。

监狱的生活虽不至于使人无法生存，但也足以使人身心俱乏。狱警凶残地对待囚犯，并用肮脏龌龊的语言辱骂他们，就感觉狱警与囚犯是两种不同的生物—人与狗。狱警们始终见风使舵，压迫欺负那些无力反抗的囚犯。囚犯并非无力反抗，而是他们“体制性”的放弃反抗—在刚刚进入这种肉体和精神被束缚的体制时，他们曾经像一切刚刚进入肖申克监狱时的菜鸟一样，愤世嫉俗，试图反抗，但他们逐渐发现“反抗等于徒劳”时，就从对体制的反抗逐渐变为对体制的严重依赖。

而安迪却不同，安迪利用自己的特长为狱警诺顿洗钱，为囚徒们争取着不多的权益和精神空间，比如当安迪头一次利用理财特长为海利做事时，所要求的只是让海利请难友们喝酒，他自己不喝，微笑着看着瑞德和赫伍他们喝。别人都不懂安迪为什么这样做，但瑞德明白那一刻安迪让他自己和别人都享受到了自由的感觉。

安迪确实向往自由，这种自由，是发自内心的自由，所以他才不顾狱长的恐吓，为监狱所有的人，播放意大利歌曲。那首歌曲就如同自由的阳光散在了每一个“被拘禁”人的心里，飘荡在肖申克监狱的上空。人们为这种声音所陶醉，尽管他们并不知道这首歌的意义。但它代表了每一个向往自由的心—它飞越肖申克监狱，奔向远方。

第16篇：《肖申克的救赎》读后感

瑞德不一样，他总说有希望是一件很可怕的事情，并且告诫安迪不要怀揣希望。可是我想，瑞德对生活不是没有希望，他只是，不敢有希望。老布是一个最好的例子，入狱五十年，终于得以假释出狱，似乎看见了生活的希望。可是结果呢？半个世纪过去了，世界变化太大，他一个人孤零零留在世上，亲近的人不在身边，又有什么意思呢？所以，他终于选择了上吊自杀，就这样结束了自己的生命。看这一段的时候，眼泪止不住地往下掉，没有希望的人生，连自己都不忍心过下去。

可是幸好，瑞德还有安迪。如果没有安迪的存在，我毫不怀疑瑞德会步老布的后尘。

前面说过，安迪是个聪明人，这种聪明在金融领域表现得尤其明显。所以，他为诺顿洗黑钱，以此来保全自己。可是，安迪又不仅仅只是个聪明人。所以，他不会一直与诺顿同流合污。决裂的契机终于来临了，在安迪入狱二十年后。

安迪的学生汤米因为知晓杀害安迪妻子和情人的另有其人，而诺顿绝对不会让安迪离开，所以，他杀了汤米，想把安迪牢牢绑在他这条船上，但显然，安迪不会任由自己沉沦于黑暗。事实上，从入狱开始，他就一直在挖地道，逃离的时刻终于来临了。

那个雨夜，伴着一声声惊雷，安迪在下水道里匍匐，为了这一天的自由，他等了太久，下水道的恶臭又算得了什么？什么都无法阻挡他向往自由的心。

看见安迪终于逃离监狱的那一刻，泪水无声划过我的脸颊，多不容易啊，他终于逃出来了，带着诺顿贪污的证据，一种快意充斥着心间。无疑，复仇的时刻到了。

看到诺顿脸上平静的假面具终于被撕裂，惊慌在他的脸上一览无余，这个道貌岸然的伪君子不得不选择开枪自杀，直至死亡，他都不知道自己败在了哪里。看到这里，我有一种终于推倒了反派大Boss的解气。

可是，这并不是结局。复仇并不是最重要的。他曾经跟瑞德说过，希望出狱之后，生活在海边，有一艘自己的船，偶尔出海钓鱼。他终于做到了。影片结尾，他和瑞德在海边重逢。怀揣着对自由的向往，他终于创造了希望的奇迹，日子还很长，尽管他们已不再年轻，幸福却刚刚来临。

第17篇：《肖申克的救赎》读后感

无论什么时候希望是很重要的吧！有了希望一切的苦难都可以忍耐，一切的羞辱都可以承受，只为了有一天能逃出生天。重新过上自由的生活。

若是没了希望，就像是行尸走肉般，也许也像老布鲁克斯那样结束自己的生命。可怜的老布鲁克斯已经被制度化了，给了他自由却整天活在恐惧当中，还不如让他在肖申克终老。

另一个重要的启示，习惯的力量是可怕的，一点点的消磨我们的一切思想，希望是美丽的，是必须的，像空气一样不可缺少。虽然有那么多希望会落空。

自由永远无价，无论什么理由必须要屈服于一个人，但内心的东西永远无法被控制，只有灵魂才真正是自由的。

有些人像永远关不住的鸟儿，因为它的光辉太过于闪耀。这是影片中的话，而我想说的是有些人像永不言败的斗士，一切苦难都像是滋养莲花的淤泥一般。也谨以此献给格格，祝福你，我们和你站在一起，悲伤着你的悲伤，痛苦着你的痛苦，人生路上谁人都会遇到挫折绝望，但我们依然充满希望！

当然其实最重要的感受是：命运掌握在自己手里，安迪很好的证明了这一点。

第18篇：《肖申克的救赎》读后感

《肖申克的救赎》讲述了这样一个故事：主人公在被误判为无期徒刑之后，在近乎绝望的监狱之中，利用将近20年的时间里，用一把小石锤挖了一条隧道，走向了自由和光明。整部片的主题是希望和光明，我们从中看到了主人公坚韧不屈的意志和持之以恒的精神，但是除此之外，影片中人物个个特征鲜明，在鲨堡这座剥夺人希望和自由的监狱里，一众人组成了一个小社会，在这里演绎各自不同的人生。从每个人的身上我们都能感悟良多，这也许就是这部影片成为经典的原因。

安迪的成功是不可复制的，他的成功源自多个方面的因素。

“用信念点亮希望的火把”。安迪并没有杀人，但是却被冤枉，判为无期徒刑，等于将自己一生交给了没有生机和希望自由的监狱。但是他并没有像大多数人一样听天由命，他坚信自己是无辜的，利用狱友的帮助开始了漫长的越狱之旅。在即将与狱友瑞德告别之前，他说“我要的只是一艘小船，一间小木屋，在太平洋边过自由的生活，19年的牢狱生活，我的这点要求并不过分。”从一开始进入监狱直到最后，他对自由的渴望的这种信念丝毫未减，这也是支撑他走到最后的精神动力。在那个风雨交加的雨夜，在肮脏的下水道中经过500码的爬行之后，当他脱掉那件囚衣，仰天大笑的时候，那幕场景是如此地震撼人心，19年的努力，日日夜夜的坚持，终于成就梦想，走向自由！人生有些东西当你拥有的时候你并没有发觉它多么可贵，但是当你失去之后再重新获得之时你才会倍感珍惜。

第19篇：《肖申克的救赎》读后感

当一个人在暗无天日的地方生存，试着过一种生命的每时每刻都被安排得明明白白的体制化生活时，他心中会有多少希望，能保有多少信念？

答案可以是零，也可以是百分百。

当一个无辜者被指控杀人锒铛入狱，并在多年后找到证明自己清白的证人后却被当头浇了一盆冷水时，他心中有多少希望，还留有几分信念？

答案可以是失望，也可以是不放弃。

当一个年轻的银行家在前程似锦的时候被扣上谋杀的罪名，冷静地陈述自己的时间线却仍被判处无期徒刑时，他心中有多少希望，还能否保持信念？

答案可以是自认倒霉，也可以是自命不凡。

当一个人因从天而降的罪名被判入狱，在狱中干着最累的活，流着最多的汗，却还要被一群蛮横者施以暴力，他心中还留有多少希望，是否还有不灭的信念？

答案可以是就地认输，也可以是不断反抗。

安迪就是以上我谈的后者。他的生命明明是一片光明，却因为一个莫名其妙的谋杀罪而过上了牢狱生活。他没有失望，没有自认倒霉，没有就地认输。他从不哭诉自己的被冤枉，被强暴，他微笑着，从容面对这一切。

他拼命地工作，赚钱换来了锤子和海报。锤子用来雕刻石头，海报也许能激励他。他又靠自己有用的知识博得了长官们的庇护，大家说他是为图书馆而工作。他从不惹是生非，和他曾住在一起的室友说他人很好，但他那个房间空气不太好，很冷。

可等到他从监狱逃走的那一天，狱中的头号人物雷德才明白，他买小锤子是为了挖开墙体，买海报是为了遮盖洞口，拼命帮长官洗黑钱是为了独处一室的特殊待遇……雷德说他自控力最强，竟没有任何苗头能看出他要越狱！

不管如何，安迪逃走了，雷德祝福他并在多年假释后获得与他见面的机会。雷德知道，安迪就是那只关不住的鸟儿，他总有一天会挣脱牢笼去追寻自己的生活，因为他有狂野的心，有永远不变的希望和信念。他才不甘就此沉沦！

安迪是一个倒霉的人，但他也是一个充满希望和信念的人。

第20篇：《肖申克的救赎》读后感

年轻的银行家安迪被冤枉杀了他的妻子及其情人，被判无期徒刑，从此他开始了在肖恩克监狱漫长的服役。影片就此开始。在肖申克监狱服刑的犯人，大多被判的是无期徒刑。长达几十年的监狱生活，早已磨灭了囚犯们心中对于自由的渴望。他们习惯了每次上厕所前向监守打报告，习惯了每天繁重的劳动，习惯了失去自由与希望。

影片中有一位管理图书的人——老布，他在监狱里一直待到垂暮之年。最后当他终于获得了假释的机会，他却自杀了。针对这件事，安迪的朋友瑞德对肖有一段经典的解释：这些高墙还真是有点意思。一开始你恨它，然后你对它就习惯了。等相当的时间过去后，你还会依赖它。这个就叫做体制化。

体制化，说白了，就是你对周身环境的习惯性。它是一座监狱，囚禁的是你的心。我们很多人都没有犯过法，没有蹲过监狱，而我们真的就是自由的吗？

当初，我们为了高考，恨不得头悬梁、锥刺股。如果在你还小的时候，有人告诉你，将来有一天你会过上每天早上六点起床，晚上十二点才睡，总有做不完的试卷和背不完的重点的生活，你会不会觉得那根本无法忍受？而当这种日子真正降临的时候，你抓狂过、沮丧过、最后你习惯了它，甚至在升入大学后开始怀念它。高考其实就是我们的肖申克监狱。我们放弃了唱歌跳舞，放弃了小说游戏，放弃了我们的自由。我们背着王朝兴衰、算着立体几何，我至今也不知道它们到底有什么意义，但是我们都知道它们是我们的救赎。犯罪的不是我们，是中国死气沉沉的教育制度，但是坐牢的却是我们。

后来我们上了大学，离开了监狱，重获自由。再也没有高墙限制你的自由，再也没有了老师的耳提面命和试题的百般折磨。恭喜你，你出狱了，可是你为什么不开心呢？你一直以为那个为了一道数学题苦思冥想熬夜的是你，那个坐在一堆参考书中分析英语语法的是你，那个课间挤在一堆学生中问问题的是你，但是当那些日子成为过去，当那样的你只存在于记忆中的时候，你迷失了你自己。曾把自己定位于囚徒的你，刑满释放后，你又是谁呢？从一开始，你就是一个囚徒，或者说你不仅仅是一个囚徒，只是长久的习惯让你忘了。

之后，我们毕业了，开始忙于工作恋爱，忙于买车买房。你终于有钱买了单反，但是却没有为了旅行辞掉工作的勇气；你终于可以不用再攒钱给爸爸妈妈买礼物，但是回家的次数却越来越少；你终于可以买得起那些奢侈品牌，但是却在也没有了当初蹑手蹑脚进店时的那份惊奇与欣喜。你习惯了每天早起去上班，习惯了高跟鞋与西装，习惯了还房贷和逛商场，习惯了对着电脑屏幕打哈欠，习惯了忘记曾有过的梦想。你再一次把自己丢进了另一个肖申克，让习惯垒砌成高高的围墙。你日复一日地重复着那些你“应该”做的事，却从来没有问过你的心，它想做什么。

第21篇：《肖申克的救赎》读后感

“知识和能力是改变命运的强有力手段”。安迪的成功除了坚定的信念之外，其实与他的能力和知识密不可分。

他用他的知识在鲨堡监狱中继续实现他的人生价值。他是一名地质爱好者，当他在无意间发现墙壁的岩石构造时，他的内心开始燃起了希望，他所缺的只是时间的积累。我们试想一下，如果说那监狱的墙壁是钢筋水泥混凝土结构，那么估计100年都没有办法凿开那通往希望的隧道。

他有一个机智的头脑，善于伪装自己，使得他的一切行动都在暗处进行，成功避开狱警的突击检查。他有过硬的理财专业知识，他首先利用狱警海利遗产事件，展现自己的能力，这并不只是简单地为了让狱友有啤酒喝，而是作为一个跳板，让更多的人知道自己的利用价值，果然，随后，大量的狱警都请求他的帮助，在经济税收方面寻求安迪的帮助，最后，典狱长也通过他进行一系列的洗钱犯罪行为。

可以说安迪是一个极富心机的人，因为他看1到了监狱里的滥施暴行，进监狱第一天就有一个被活活打成残废。为了在监狱里面存活下去，只有让自己发挥价值，先活下去才有希望。典狱长对独囚的安迪说“如果你不帮我，我就不让狱警保护你，把你和一群犯人关在一起”，这说明安迪在鲨堡这座监狱里面成功获得一定的保护。当然，与此同时，他也帮监狱兴建图书馆，帮助狱友学习，考取证书，而这些，都是源于那份患难中的友谊。

“机遇和人际是成功的重要因素”。如果没有瑞德这个人，这个可以通过各种手段往监狱里输送东西的人，那么安迪的所有希望也终成泡影。可见安迪是幸运的，他遇到了瑞德，遇到这个生命中的贵人，瑞德无疑是监狱和外界社会联系的一条纽带，通过他，安迪才能获得大量的越狱必须品，安迪的成功是不可复制的。假设他的牢房不是最后一间，而是在中间，相信也没有如此的顺利。

第22篇：《肖申克的救赎》读后感

高晓松曾说过：“一生纯良，不舍爱与自由。”小说将爱与自由，两个不同意义的词交织在了一起，因为心中有爱，所以心怀希望，他会去自我救赎。而自由就是爱与希望的实现。

作者笔下的肖申克，是一个充满龌龊和肮脏的世界。这个监狱有着他隔绝人世的独立的生活，但是，这份独立，也恰恰成为了当时美国政治的一个缩影。一个未曾犯罪的安迪被抓进去成为犯人，而那些狱警，监狱长却做着偷税漏税等等一系列的不法行为。善与恶的界限也由此变得模糊模糊。

同样，这还是一个被严重束缚的，会令人失去自我地方。监狱长说过，“刚入狱的时候，你痛恨周围的高墙，慢慢地，你习惯了生活在其中，最终你发现，自己不得不依靠它而生存。”当我们看到，那些出了狱，但却无法适应社会的人们最终自杀在自己家中时，那只被放生，但最终却饿死在监狱角落的鸽子时，我们都会明白，那份自我和独立的意识，是多么的重要。

在决境中不轻易被打倒，在过错中不轻易迷失，自我勉励，自我救赎。心怀梦想，方能召唤希望。

监狱中的人是无罪的，与其说是一种调侃和讽刺，不如说是人类充满期望和善的肯定。环境对人的影响是潜移默化和深远长久的，监狱里的人大多都被变得体制化了。

就如瑞德说的那样：刚进监狱的时候你会仇视它，之后你习惯了它，到最后你会发现你不能没有它，已经离不开它了。

第23篇：《肖申克的救赎》读后感

《肖申克的救赎》是斯蒂芬·金的中篇小说，收在《不同的季节》里。

第一次看这篇小说前，我看了看斯蒂芬的简介，这个原写恐怖小说的作家让我觉得《肖申克的救赎》肯定是一部蛮黑暗的作品。不过，看过之后，我对它的态度大大改变了。

故事围绕着一个无罪的人——安迪。他是一位缅因州的银行家，被指控谋杀了出轨的妻子和她情人而关进肖申克监狱，在他来之前，雷德——一个因谋杀罪而判无期徒刑的犯人，已经成为监狱中的“权威人物”。当雷德看到法庭上出奇冷静的安迪再三解释自己没有谋杀妻子和她情人，却还是被判为无期徒刑时，他认为安迪肯定要在这变态肖申克监狱里可怜地度过余生了。这世上什么事都有，今天你还是帮别人乐呵呵分析投资股票的名嘴，说不定明天一早起来就要穿着黄囚服无辜入狱了。上帝总是什么借口也不给你。

于是乎，这个看起来书生气十足的安迪在第一个晚上便被狱友赌为要哭的人。但是安迪没有哭。他那一晚的镇定让雷德感到惊讶，更让雷德觉得，这个拥有一双干净小巧双手的男人，内心绝对比表面上坚强百倍。我在看的同时，对安迪向雷德要锤子和海华丝的海报时感到困惑：为什么要一把小小的锤子？安迪真的那么喜欢性感女星吗？他为什么要大张的海报？而且，为什么又要坚持自己独居一室呢？当然，安迪凭着自己的知识和偷偷带来的500块钱慢慢得到了这些。他告诉监狱官怎样合法地免去一大笔税金后为狱友们每人换来三瓶啤酒，尽管他没喝，只是在一旁看着，但雷德猜测安迪应该是想借此来感受之前自由的时光吧。读到这里，我忽然觉得培根讲得挺有道理，所谓“知识就是力量”啊。

安迪就是靠精通财务制度知识和良好的狱友关系慢慢从一个普通的犯人变成模范犯人，甚至掌握了无恶不作的典狱长的把柄，让他被监狱里的人重视起来。另一方面，他得到了一些自由：他成为图书馆的管理员，他不断写信给州议会，使得议会不得不“被迫”发钱给肖申克监狱图书馆，图书馆的书越来越丰富充实，安迪甚至还帮助一些犯人通过了高中学历考试，拿到高中文凭，这不亚于监狱外面的人啊。安迪靠给监狱长洗钱、指导警卫怎样炒股等等，靠自己赢得了一人一个房间的权利。但是，安迪内心绝对不会想着一辈子都呆在这里。雷德说得很对，当你老了、什么都没有用了的时候，肮脏的监狱长自然会抛弃你，不会再保护你，让你受尽折磨。到那时侯，就是回到社会上也比死还要难受，你根本不知道“自由”是什么东西，但实际上它已经活生生摆在你眼前了。

当安迪知道有个犯人以前在另一所监狱服刑时听到过这个案子时，他知道了谁是真凶，他毫不犹豫地去申诉，但当安迪向监狱长提出要求上报这一情况以争取重新审理此案时，却遭到了断然拒绝，还受到了单独禁闭一个月的严重惩罚。那个天天捧着圣经的老狐狸又露出极其凶狠的面目，利用毒辣的手段把安迪最后的假释希望给切断了。

安迪消沉了很久。但身在监狱的他，19年来一直在追求希望、赢得希望，就仅仅因为“HOPE”这四个字母深深印入安迪心中，他没有沉沦，或者说他从来都没有沉沦过，就算是在监狱里，他也没有想过自己没有活下去的机会。每个人都有机会，每个人也会遭遇困境，但是你能在之前打好基础，在陷入困境时抓住机会，在脱离危险时让机会实现，你就会获得了成功。是的，安迪越狱之前在肖申克度过了人生的19年光阴，那原本应是一个银行家创业的辉煌期，然而安迪却在黑暗的肖申克默默为“自由”而奋斗。

越狱？是去抓住希望！是获得自由！既然上帝不让法庭赐予他公正的机会，那就自己去获得自由吧！雷德看到了安迪所做的一切，那不是一个人对他前生的救赎，而是这个人通过自己用生命换来的自由，让上帝不得不赐予他机会，是让命运不得不低下头对他的救赎！我知道，雷德也知道，安迪从来都没有失去自由，他从来都没有丢掉过这颗希望的心，所以他成功了！

他的成功让世人佩服，他的成功让之前一切沾在人生路上的黑点都灰飞烟灭，他让肖申克监狱从此留下了一个洞，而他每夜辛辛苦苦地凿着，终于，凿出了一条路，一条要忍受恶臭尽头是光明的自由路。这个洞再怎么填，也填不满。因为那是一个人的一生，为了追求希望，不顾一切去寻找它，直到找到它。

当雷德出狱时，他感到迷茫，自由了，但是世界变了。他想起安迪，那个外瘦弱而内心强大的自由者。他决定去找他，当他到巴克斯登时，看到了那块火山岩，找到了安迪给他的信。

结尾的最后五句话，每句话都包含着“希望”这两个字，当默默读它们的时候，相信每个人心里的感受都跟获得希望的雷德和安迪一样，眼泪会不知不觉地滴在“希望”两字上。

第24篇：《肖申克的救赎》读后感

二十六年后，当安迪杜佛尼在肖申克监狱外千里之遥的墨西哥边境小城齐华坦尼荷享受阳光、欢愉、自由时，他一定不会忘记二十六年前向瑞德借小锤子的那个上午，他也许不会想到兴之所至的偶然会成就他后半生的自由。

同样，当瑞德听到安迪到齐华坦尼荷的邀请时，他也绝对不会想到，数年之后，垂暮之年的自己真的会踏上前往这个异国小镇的旅程。

还有，当读者在卷首独到安迪被判无期，入狱监禁时，也绝对不会想到，二十六年后，安迪会以自己的方式出狱，并重新开始自己的生活。

毋庸置疑，《肖申克的救赎》是一本传奇之书，斯蒂芬·金用许多不会想到，构成了读者肖申克监狱的全景旅行式欣赏，也构成了安迪基督山伯爵式的逃亡与救赎，更让每个人都体验了一次自己的肖申克。

初读《肖申克的救赎》，就已经为斯蒂芬金所构筑的那个世界的真实与残酷所震撼，不禁感佩于作者笔力的深厚，在赞叹的同时也过一些思考与体味，但是因为当时年龄太小，没有能够很好地理解自己的思考，也没能系统的将其整理出来。而今，再读此书，加以自己以前的感受，抛却文学性的因素，感到的只是自由与希望的可贵以及人生命的原始张力。

我相信，任何人在蒙受不白之冤时，都会委屈、痛苦，也会抗争。但是，当这种冤屈达到了你无法抗争的时候，你会怎么办？放弃，绝望？抑或是继续？我不敢揣测别人会怎样，但对于我来说，我也许会失望并放弃，继续抗争的机率很小。我很难像安迪一样，一直抗争，二十六年一直抗争，并且在数次绝望的情况下还能继续。更为难能可贵的是，他在这个抗争的过程中，还能焕发出个性与理智的光彩，感染并改变着周围的环境和人。我们可以看到，从安迪进入监狱的那一刻起，他就没有停止过抗争，他就没有丧失过希望。他反抗“姐妹”们的骚扰，他挑战典狱长的权威，他改变监狱的环境，他改善狱友的状况，他关心自己的案子，他永远没有丧失过出狱的希望。很难想象，当他听到汤米谈及他的案子的真相时的激动，又是怎样在这种激动中受到诺顿的打击、要挟与报复，并坚持着自己的抗争；很难想象他是如何在几近绝望与窒息的监狱环境中维持着自己的理性与希望，并运用它们周密计划自己的逃亡事宜，充分考虑各种可能性，一直不被发现。不得不说，安迪是一件希望、理性和勇毅加在一起的奇异的作品。他真的能教会我们很多：理智、勇敢、希望。因为希望，他没有沉沦于监狱的环境，磨灭掉自己的个性；因为理智，他能没有过于和诺顿理论；因为勇敢，他敢于同那些违背他价值观的行为抗争。这些是我们应该学也必须学的。

在当今浮躁的社会，节奏越来越快，压力越来越大。很多人明显已无法适应，他们早已抛却了对生活的希望，失去了作为人的理智，丢掉了起码的勇敢。因此，我们看到自杀率越来越高，年轻人越来越脆弱，社会的神经绷得越来越紧。其实在这个时候，我们可以想想安迪，想想肖申克。我们大可以像他一样，对生活充满希望，即使周遭的环境如肖申克一般：不公、混乱、绝望。我们也不能因此变得没有目标，变得沉沦现实，变得随着这个社会而失去了我们个性中的亮点。尽管有人可能像诺顿一样：伪君子、真小人，并来欺压们，尽管也许你所面临的困难难以与之抗争，我们可以像安迪一样，静下来，好好想想，我们该怎做，有一个计划与方案，去实施，去执行，去追求。真的，我们，应该像安迪一样：我们，应该好好想想自己的肖申克。

好了，文行至此，话已不多，早该作结，只是突然想到舒婷的一首诗，叫《这也是一切》，其中的最后两句，我觉得可以用来贴切的形容肖申克中的安迪，也可以作为我们的自勉，闲暇无事时可以仔细体味、感受，去体会生命真正的况味——希望，并且为它斗争，请把这一切放在你的肩上。

第25篇：《肖申克的救赎》读后感

读完了《肖申克的救赎》，我们看到的都是满满的人性血泪，看完这部小说，我们不禁会想：法律真的保障了人权不受侵犯吗？面对不公正的审判，我们应该如何做？面对黑暗的社会，我们真的应该放弃希望吗?

在这部小说里，安迪无疑是自由的象征。在作品一开始，安迪作为一个银行家，被指控谋杀而含冤入狱。在监狱里，安迪没有像其他犯人一样崩溃、绝望，恰恰相反，他能冷静地在监狱里劳作，艰难地适应生活。在漫长的服刑期间，安迪会雕刻一些小东西以消磨时间，在墙上贴海报等等。安迪精通财务方面的知识，他冒死进言，为典狱长逃税洗黑钱，赢得了一箱冰啤酒，自己不喝，却给狱友喝，看着屋顶上众人片刻的惬意与轻松，瑞德说：“安迪是想在阳光下重温昔日自由的感觉”仅此而已。此外，安迪还寄信兴建图书馆，教人读书写字，为监狱里的人争取为数不多的权利。自由的本能与天性，是无法被轻易剥夺的，这在安迪身上表现得淋漓尽致。

但同时，在肖申克的救赎中，我们同样也看到了人性的扭曲。监狱，作为一个人吃人的场所，充斥着罪恶与黑暗、暴力、血腥犯人。新典狱长诺顿道貌岸然，圣经倒背如流，但为谋取利益不择手段，将安迪作为其洗钱的工具；除此之外，狱卒殴打犯人，犯人的变态报复等等。安迪一直在默默忍受，他想救赎的不仅仅是自己，他也在尽一切努力去拯救犯人们的灵魂，希望可以唤醒大家内心对自由的渴望。

直到有一天，年轻犯人汤米的到来打破了安迪平静的生活。汤米和安迪一样，对生活充满希望，并在安迪的帮助下，读书、认字，通过考试，汤米无疑是安迪昏暗监狱生活里的一抹亮色。但是，后来从汤米口中得知，他在另一个监狱里服刑的时候听过安迪的案子，他知道谁是真凶！这让安迪非常震惊，他向典狱长提出重新审理案件的要求，却遭到拒绝，被关了两个月禁闭。为了防止安迪的保释，诺顿谋杀了唯一知情人汤米。曾经以为能洗去污尘，重见光明，在死亡的枪响下，却是安迪这一生中看得最清楚的事！在恶中沉沦，无法救赎，安迪放弃了，剩下的路只有一条，那就是逃走！

我们都清楚法律是惩恶扬善，维护社会公平的保障，我们都希望法律可以量裁公正，让犯罪者得到惩戒，良善的人得到保护。但是，如果法律无法公正裁判，无法为我们洗清冤屈，我们守法的意义何在？当法律无法保护我们的人格甚至生命时，法律的价值何在？法外无罪，法外无刑，在证据不足的情况下就是无罪，而陪审团鉴于案情的推想以及安迪的态度硬生生地为其判了无期徒刑。很明显，在有利的法律制度下，由于执法者的不公正使得法律成为了杀人的凶器。此外，我们也可以看到，正是在这样的法律原则下，法律是疏而有漏的，这样，典狱长才能在安迪的帮助下偷税洗钱，互惠互利。在法的漏洞下沉冤，又在法律的漏洞下成功越狱，到这里，我们应该怎么想呢？是庆幸？亦或是悲哀？

小说中有一个令人深思的词语就是“体制化”，正如开篇所提到的，面对不公正的审判，我们应该如何做？我想一个是忍受，一个是反抗。

影片中有两个经典的角色一个是瑞德，一个是老布。瑞德是一个睿智的人，他懂得监狱里的规矩，监狱里没有他得不到的。“希望是一个危险的东西，它会让你发疯的，在这里面没有用，你最好习惯这一点。”瑞德告诫安迪。一个连希望和信仰都没有的人，无疑是一群行尸走肉，即使身处自由，心中仍沉于压迫。哀其不幸，怒其不争。老布的一生，深刻地反映了体制化的一生，在监狱里度过了大半辈子，终于重获自由，但是他的灵魂早已被扼杀，离开了监狱，他感受不到自己的价值与位置，最终只能选择在这个世界上消失。

安迪不同，为了希望与自由，他做出了一次又一次的抗争。在作品中，他在广播室放《费加罗的婚礼》，面对诺顿和海利们在门外发出的警告，他没有退缩，而是微笑地将声音调到最大，安迪才是一个自由的人，一个勇士！

“有些东西，在你的内心，他们不能到达，也不能触摸，那就是我们内心的自由，在这里，有梦想、希望和为人的尊严。”社会的黑暗与污秽可以改变一个人，但是如果坚守自己内心的希望，不懈抗争，成为心目中那个自己，此岸救赎，彼岸重生。

财税工作会议总结一：

6月3日上午，市委书记王小平主持召开全市财税收入工作座谈会，对财税运行情况进行分析研究，谋划下一步工作。市委常委、常务副市长杨青玖，副市长汪习武出席座谈会。

会上，市财政局、国税局、地税局、统计局等市直单位负责人分别结合本部门实际，就当前财税收入工作进行总结汇报，杨青玖、汪习武分别作了点评。

听取发言后，王小平指出，财税收入工作是经济运行的核心，也是反映经济运行质量和效益的晴雨表，反映着下一阶段经济发展的趋势，对上半年焦作市实现时间过半、任务过半的目标具有重要意义。

从1~5月份财税运行情况看，焦作市财政收支平稳增长，一般公共预算收入增速、税收增速等指标在全省靠前，取得了良好成绩，但从整体上看，焦作市的财税运行仍存在着质量不高、后续税源不足、结构性矛盾突出等问题。各级各有关部门要保持清醒头脑，进一步振奋精神、坚定信心，坚持创新发展的主旋律，破解经济运行的短板问题，开创财税工作新局面。

就下一步工作，王小平强调，要加强综合治税。摸清底数，加强监测分析，开展税源普查，推进信息共享。要精细化管理，努力调动方方面面的积极性，实行互税协助，围绕重点工业企业转型、项目建设和新兴市场主体，拓宽税源培植路径，为焦作市税收增收和经济发展筑牢坚实根基。要多措并举、综合施策，注重发挥第三产业尤其是金融业的作用，依托中旅银行和农商行改制，继续加大引金入焦工程实施的.力度，增加投资类、证券类金融产品的税收比重。要依法严厉打击逃税漏税行为，强化税收征管，堵塞“跑冒滴漏”，做到应收尽收。要完善财税体制，探索市、县两级财税管理的体制机制，调动方方面面的积极性，形成合力，共同推进财税工作再上台阶。

财税工作会议总结二：

近日，浑源县召开财税工作座谈会。县财政局、国税局、地税局、市场和质量监督管理局、花岗岩管委会等单位负责人参会。

座谈会上，与会的各单位主要负责人从现状分析、存在问题、预测研判等方面汇报了各自工作情况。

会议指出，县财政、税务部门紧紧围绕中心工作，认真落实县委、县政府决策部署，积极克服经济下行压力加大、市场主体经营困难、财政收支矛盾突出“、营改增”造成税基缩小和结构性减税等诸多不利因素影响，攻坚克难，狠抓落实，财政管理水平有了新提升，税收征管治理有了新突破，有力保障了重点改革的深入推进、重大项目的顺利实施、民生事业的稳步建设。

会议要求，要围绕“两个突出”抓落实，在财税征管上狠下功夫，全力以赴推动2023年下半年全县财税工作取得新成效。要突出摸清底数，抓好财税稳定增收。按照“理财有方、生财有道、聚财有利、用财有效”的要求，切实推进各项工作，围绕目标算清收入账。要加大征收力度，坚持大小税并重、国地税并重、重点税源和零散税源并重，挖潜扩面，应收尽收，颗粒归仓。要突出财源培育，推动财税持续增长。

要综合运用财税、土地、金融等多项举措，扶持优质税源企业做大、做强、做优，大力培植优质财源。各级各部门要以“咬定青山不放松”的精神，只争朝夕，攻坚克难，不忘初心，继续前进。要坚定信心，提振士气，鼓足干劲，奋力推进财税工作再上新台阶，为决战脱贫攻坚、决胜同步小康作出新的更大贡献。

房地产调研报告1

就XX县而言，这一行业更是崭露头角，商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场都得到持续快速发展，在很大程度上改善了全县城乡广大居民的住房条件，有力地推动了全县城乡建设和社会经济的快速发展。房地产业已成为全县国民经济的重要产业，对改善居民住房状况起到了关键作用。然而，从全县房地产市场现状分析，也存在住房供需矛盾、市场运作不规范和土地价格偏高等问题。县房管局、县物价局于近期组织人员对全县房地产市场作了深入、细致、全面的调研，针对该行业发展中存在的问题，制定了一系列行之有效的举措，积极引导该行业持续健康发展。

一、房地产市场发展的现状

近年来，在县委、县政府“富民安居工程”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加快，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的形势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，全县具有房地产开发资质的企业13家，注册资金一、9亿元，从“八五”期间至今全县房地产开发投资累计完成十八、7亿元，先后建起龙山、环秀、玫瑰苑、环秀山庄、环秀嘉园、龙居华庭、金冠名城、豪门庄园等规模小区19个，构筑了

以普通商品住房和已购公房为主的住宅结构，城区规划内居民达二、7万户，住房建筑总面积241万平方米，户均建筑面积八十九、2平方米，人均建筑面积26平方米，20xx年度我县实施的“住房安居” 工程--廉租住房保障工作，全县共计发放租金补贴9万余元， 62户住房困难家庭，200余人得到了住房保障，为“和谐平阴”的建设和我县城市化进程的推进打下了坚实的基础；今年上半年，XX县房地产业实现投资额一、3亿元，施工面积28万平方米，新开工面积八、7万平方米，发放商品房预售项目5个，申请预售面积八、9万平方米，其中住宅面积七、7万平方米，共计692套，商业用房69套，建筑面积一、2万平方米，实现税费20xx余万元，同时为社会增加就业岗位3000余个。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的支柱产业，有力拉动了社会总体消费水平的增长，同时房地产业的迅速发展，也大大提高了居民的居住生活水平，为全县经济增长注入了新的活力,成为带动我县建筑、建材、装饰、运输等相关产业发展的关键环节。

目前，XX县房地产业正处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐年上升；“十一五期间”在房地产市场供需两旺的同时，全县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善，住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以90-140平方米左右的中、大户楼房面积为主，90平方米以下的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的30％左右。

总体看，20xx年XX县房地产需求增长速度将略低于前两年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，全县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、城镇化居民、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军；同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员等部分高收入群对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。20xx年是XX县房价涨幅最大的一年，但从购房者购房的动机来看，全县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到89%，以投资为目的占9%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明县内整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。

房屋价格在经历了20xx年爆增之后，政府出台了一系列宏观调控措施，积极实行货币从紧的金融政策，建立和完善了多层次的住房保障体系，加大了对土地和房产交易市场秩序的监督、检查，实行稳健的针对房地产市场的专项调控政策，在今年全国经济增长过热的背景下，虽然目前市场观望气氛浓厚，但受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高、国民经济增长等因素的影响，市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间，全县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间，预计今后几年房屋价格在略有上涨的基础上将趋于平稳。

二、房地产市场发展存在的主要问题及原因

总体上说，XX县房地产市场化程度较高，房地产业保持较快健康发展势头，但同时也存在一些问题：

一是住房供应结构不够合理。住房供应与居民需求的矛盾较突出， 90平方米以下的普通商品房供应量不足四成，远远不能满足市场需求。楼盘中大户型较多，小户型较少，提高了商品房均价。

二是住房保障体系和机制尚不健全。覆盖全社会、多层次的住房保障体系不完善，住房保障制度尚不健全，虽然政策性廉租住房保障规划已编制实行，但是经济适用住房和实物配租制度尚未真正实施。

三是部分地域房价存在相对偏高现象。XX县房价总体来说基本合理，但受地域、交通、人文环境的各方面的影响，地域价格差距较大，县城中心区域房屋均价已近2700元，而县城西南部地域楼房价格还在1800元左右，折合成本、地价等各因素，部分楼盘价格确实存在相对偏高的现象。

四是市场信息反馈机制相对落后。目前房地产投资额、销售量、空臵率、房价收入比、房屋存量、二手房交易信息等各项数据信息无法及时反馈，不能很好的为上级和领导的决策提供可靠的数据参考。

五是城市规划建设与经济发展和人民生活的需求相比还相对滞后。近年来，XX县城市建设虽然取得了长足的进步，但在城市建设整体、区域规划和长远发展的角度上还存在着不小的差距，与全县经济发展和人民生活的提高相比还相对滞后。

六是住宅小区配套设施建设还不完善。部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社

会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。

七是房地产市场监管力度不够。由于宏观调控手段和行政管理措施不到位或跟不上房地产市场形势发展，部分开发企业的自我约束机制不够完善，还存在着想通过违规开发、虚假广告、违规销售、延期交房、缩水面积、降低房屋质量等方式提高企业利润的问题。

八是房地产开发企业整体资质水平不高。现有开发企业13家，其中仅有1家是2级资质的开发企业，其余都是三、4级企业，因而群体资质水平不高；开发小区的品位参差不齐，住宅精品少，上规模、上档次的住宅小区寥寥无几。

三、房地产市场发展的几点对策

一是切实优化住房供应结构。针对XX县房地产市场的开发现状必须制定切实可行的住宅发展规划，在控制非住宅及高价住宅的基础上，着力增加中低价位普通商品房的供应比例，缓冲当前大户型、高价房的单一供应结构的需求，严格落实建设部90/70政策，满足不同收入家庭的需求，使房地产市场品种丰富，让居民“购者有其屋”。

二是继续完善住房保障制度。住房是人的一种基本权利，是一种最基本的社会保障，是党和政府关注及改善“民生工程”的一项重要任务。廉租住房作为有效解决低收入家庭住房问题的基本途径，应根据全县实际制定发展目标，有计划地推进，继续加大对廉租住房保障工作的支持力度，扩大保障范围，完善保障制度，强化政府责任，构建多层次的住房保障体系，努力做到应保尽保。

三是控制商品房价格非正常上涨。首先，要盘活存量土地，增加土地有效供给，确保适度土地供应总量，逐步建立梯度土地供应体系。

房地产调研报告2

一、 中国房地产业

(一)中国城市化建设与房地产;

房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。随着中国经济的迅猛发展，城市化速度在不断加快。改革开放35年中，中国的城市化率以年均1%的速度增长。至20xx年，中国的城市化率为五十二、57%。这意味着届时中国将有超过一半人口将要在城市生活。房地产业在中国的城市化进程中起到举足轻重的作用，城市化建设必将拉动房地产业的发展，城市化的发展必然会增加房地产的刚性需求。

(二)中国房地产现状及宏观政策 针对部分地区房价过快增长及房价过高，20xx年到20xx年期间，中国出台了一系列房地产调控措施，遏制房价过快上涨，其中包括土

地、金融、税收等多种调控手段。调控政策指向大都是抑制房地产市场的投资、投机行为以及部分房价涨幅过快的一线城市。从20xx年开始国家相继出台了“限购令”，新“国十条”，国五条、房产税等房地产调控细则。20xx年国家调控房地产业宏观政策其主要内容有：

一、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

二、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

三、增加普通商品住房及用地供应。20xx年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

四、加快保障性安居工程规划建设。全面落实20xx年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。20xx年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

五、加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 由上政策细则可见，国家政策由此前的抑制投机，实际转向支持房地产业，主要控制投资，投机性需求，以及由于非刚性需求所带来的不合理涨价等，通过国家政策干预使中国房地产走向理性化，规范化。从长远来看，国家的干预是有助于中国房地产长期健康的发展的。

贵阳市行政区位概况及经济指标

①、行政区位概况：贵阳是中国贵州省省会。位于中国西南云贵高原中部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心，被誉为“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有苏杭，气候宜人数贵阳”的美誉。

贵阳市辖七区一市三县，市域总面积8034平方公里，市区面积2403平方公里。包括云岩区、南明区、小河区、金阳新区、白云区、乌当区、花溪区以及清镇市，修文县、开阳县、息烽县。截止xx年底人口约450万，是贵州省第一大城市。

贵阳的旅游资源非常丰富，贵阳拥有以“山奇、水秀、石美、

洞异”为特点的喀斯特自然景观和人文旅游资源。全市现有国家级风景名胜区1个，国家4A级旅游区6个，国家3A级旅游区2个，省级风景名胜区8个，国家级重点文物保护单位1个，省级历史文化名镇1个，省级文物保护单位25个。此外，还有一大批市县级风景名胜区和奇异神秘的民俗风情。

②、经济指标：xx年全市实现生产总值1700亿元，增长17%左右;财政总收入480亿元，增长20%;公共财政预算收入236亿元，增长26%;全社会固定资产投资2480亿元，增长55%;城市居民人均可支配收入达22525元，增长16%;农民人均纯收入达8871元，增长18%。

房地产调研报告3

名称××公司××房地产项目市场调研报告大纲受控状态

执行部门监督部门考证部门

一、调研目的

从××××年××月××日到××××年××月××日，公司市场营销部开展了针对公司位于××市××房地产项目的调研活动。

本市场调研报告就是对这次调研活动的全面总结，它全面、详细、合理地分析了公司在××市的××项目的市场情况，从而为××项目的销售决策提供比较全面的数据参考。

二、调研方法和人员

（一）调研方法

本次调研活动所采取的调研方法包括调查问卷法、文献法、访谈法等多种调研方法。

（二）调研人员

①公司市场营销部是本次调研活动的主导部门。市场营销部派出三名经验丰富的营销人员开展了本次调研活动，并编写了调研报告。

②公司公关部派出一人协助市场营销部开展此次调研活动。

③为了确保调研活动顺利开展，市场营销部还聘请了部分在校学生协助开展调研活动。

三、调研内容和结论

（一）××市的宏观环境

一、宏观经济指标（各项指标均以三年为选取年限）

①国内生产总值（GDP）。

②人均国内生产总值。

③社会消费品零售总额。

④人均社会消费品零售总额。

⑤职工年平均工资。

⑥城镇居民人均可支配收入。

⑦城镇居民人均消费性支出。

⑧恩格尔系数（食品支出占消费性支出的比重）。

⑨城乡居民储蓄存款余额。

⑩城市居民人均居住面积。

二、城市规划及发展趋势

①城市规划。

②发展趋势（未来三年的发展趋势）。

（二）去年××市房地产的发展情况

①新建商品房发展情况。

②经济保障住房的发展情况。

③二手房的发展情况。

（三）今年××房地产市场分析和预测

①截至今年××月的销售增长情况。

②未来几个月的销售预测情况。

（四）今年××市房地产政策分析

①土地政策。

②金融政策。

（五）××项目所在的××区的地理环境及交通状况

一、××区总体规划

①城市规划。

②居住用地规划。

③商业规划。

④交通规划。

二、××区零售业态综述

①主要业态分布区域。

②主要业态所处地位及趋势。

（六）××项目所在的××区的房地产市场分析

一、项目区域市场分析

（略）

二、项目片区市场分析

①项目位置。

②片区范围。

三、项目街区特点

①地块位置、环境及交通。

②人口分布及收入构成。

四、项目周边配套

①周边商业分布、经营状况。

②项目周边教育配套。

③项目周边金融配套。

④项目周边医疗配套。

（七）××项目所在的××区的售楼盘及竞争对手分析

一、项目竞争楼盘及分析

分析内容包括楼盘概况、交通情况、户型分析、价格分析、销售分析、客源客层、项目优劣势等。

二、项目潜在竞争对手及分析

分析内容包括各潜在竞争对手的楼盘概况、配套情况、价格情况、户型情况等。

三、其他在售楼盘及分析

分析内容包括其他在售楼盘的基本情况、交通状况、配套状况、户型统计、价格水平、客源层面、优劣势分析等。

（八）综合结论

①该区域房地产产品类型和景观营造的特点。

②本区域开发的楼盘建筑风格和设计特点。

③本区域的户型特点和面积分布情况。

④本区域楼盘客户的主要特点。

（九）本区域房地产项目畅销与滞销的因素

一、畅销特征

①交通便利，生活配套设施、教育配套设施完善。

②市场定位准确。

③产品在当地市场具有唯一性。

④户型设计相对较为合理、实用率高。

⑤产品的性价比高。

⑥物业管理到位。

⑦营销定位及宣传效果较好。

⑧企业及项目品牌具有影响力。

二、滞销特征

①交通不便，生活配套设施不完善。

②企业运作项目资金链断裂。

①规划设计较差，户型设计不合理，面积过大。

②总价过高，首付压力相对较大。

⑤产品定位与营销概念的设计与市场实际脱节。

⑥开发规模与开发时机出现错位。

（十）调研结论

①项目市场环境、区域供求、项目竞争优劣分析。

②项目发展建议,包括发展策略、目标客户特征以及具体建议等。

四、相关资料附录

①入户调研问卷。

②统计数据资料。

③访谈及会谈记录。

编制日期审核日期批准日期

修改标记修改处数修改日期

房地产调研报告4

随着城市化进程的不断加快，泗洪县房地产业得以蓬勃发展，投资规模逐渐增大，市场交易日益活跃，居民的住房条件明显改善。房地产业的快速发展对扩大就业，带动相关产业发展，提升城市形象，繁荣地方经济作出了明显的贡献。

一、基本概况：

20__年新开工面积1十二、5平方米,其中住宅项目15个,面积七十五、2万平方米；专业市场6个，面积三十七、3万平方米。批准预售面积80万平方米，其中商业26万平方米；网上销售备案商品房2599套，面积二十九、7万平方米，均价2168元/平方米；网上销售备案普通住房20xx套，面积二十三、86万平方米，均价1924元/平方米；网上销售备案商业用房505户，面积六、87万平方米，均价3248元/平方米。

20__年元月至4月，网上销售备案商品房2700余套，面积二十五、4万平方米，均价2804元/平方米，房地产市场整体销售比较稳定，去年虽然受宏观经济政策等方面因素影响，但该县房地产市场整体波动不大，房地产市场在逐渐回暖。去年11月份至今，泗洪县商品房销售量明显增长，尤其是几个相对较大的楼盘出现了销售高峰，这说明该县房地产市场的需求空间仍然较大。

二、存在问题：

一、供电方面：一些小区存在供电不完善问题，为临时用电。究其原因：供电部门要求开发企业在红线之外架设供电专线，费用昂贵，给企业增加较大的经济负担，许多开发企业迫于资金压力，无法解决，部分小区已多次出现停电现象，群众意见较大。

二、开发企业内部管理有待完善，在泗洪注册的房地产企业现有40余家，大部分为本地企业，规模小，资金缺乏，管理人才不足，在开发管理过程中，重效益轻管理，导致楼盘建设配套设施不完善，出现一些遗留问题，甚至有部分楼盘出现停工烂尾现象，影响群众的消费心理。

三、开发企业资金短缺。20__年上半年受宏观调控政策影响，各金融机构收缩银根，下半年，全球性金融危机爆发，年底，政府出台了放宽金融政策，但到目前为止收效尚不明显，主要原因：各商业银行对房地产开发项目的开发贷款发放条件较为苛刻，使得开发企业从银行取得资金难度大，目前仅有个别楼盘通过开发企业自身努力争取了部分贷款，大部分项目资金仍来源于社会融资。社会融资成本高，参与融资主体对目前市场信心不足，融资难度大，导致开发项目资金短缺，以至引发部分开发企业到周边市、县投资，大量资金外流，项目多的企业资金缺口巨大，举步维艰，直接影响项目的推进速度，更影响楼盘的正常销售。

四、近年来，泗洪县四房建设稳中推进，受到省市表彰，每年拆迁量都在50万平方左右。由于泗洪县拆迁安置房的价格较低，与商品住宅价格差距较大，大部分拆迁户购买了安置房，一定程度上影响商品住宅的销售。

五、受20__年整体经济形式和一线城市降价销售影响，虽然住房刚性需求仍然存在，但是群众持币观望的情绪较浓，使得消费群体存在房屋还有降价可能或政府还会出台更优惠的购房政策，一定程度上影响了商品房销售市场。

三、下步打算：

一、有序的开展拆迁规划，适度控制招拍挂土地的数量，以平衡现有市场供需，预计20__年泗洪县将推出土地11块，面积800亩，基本可满足用地需求。

二、解决供电矛盾这一突出问题。土地在出让前，详细规划好供电线路，从源头上解决土地出让后存在的供电问题，由政府牵头出面协调解决建成小区的供电问题，杜绝新建楼盘临时供电现象的出现。

三、加大各银行对房地产企业的信贷支持力度。20__年春节前该县房管处两次组织银行与开发企业座谈，会上各家银行与开发企业签署总额达七、06亿的开发贷款协议，但开发资金仍有较大缺口，希望通过有效途径，争取银行更大贷款支持，确保房地产在建项目的稳步推进。

四、在确保四房建设有序推进的同时，一是出台新的拆迁补偿标准和安置房购买价格，缩小与商品房之间的价格差距；二是严格把握拆迁安置的准入关，打击私下转让拆迁协议行为，杜绝恶意炒作现象的出现。

五、加大对房地产开发企业和项目的管理力度，各行政管理部门要树立精心管理、全方位服务意识，建立一站式审批制，高起点规划，高质量施工，完善基础设施配套，提升小区档次，让群众满意消费。

六、在泗洪县政府年前已经出台的《促进房地产业健康稳定发展的二十三条意见》的基础上，根据省市及周边县市出台的一些政策措施再作进一步完善，出台补充优惠政策。同时针对泗洪县以往自建房和集资建房数量多的情况，为其完善手续，扩大二手房市场，争取商业银行对二手房按揭业务的`开展，以此助推商品房市场的发展。

八、加大对群众的舆论宣传，通过各种新闻媒体，宣传各种购房优惠政策，坚持正确的舆论导向，激发群众的购房欲望，以此来带动泗洪县房地产市场的持续健康发展。

房地产调研报告5

房地产作为一种耐用消费品，其使用寿命可达几十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一种常见的投资品，因此,其存量供给与需求必须引起重视。房地产存量市场又称二手房市场，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新调整和配置的市场。结合深入学习实践科学发展观活动，笔者近日先后到**市房地产产权产籍监理（市场）处、**市房屋置业担保公司和其它房地产中介机构进行了存量房（二手房）市场调研。近两年，由于房地产增量市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支持，我市的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头。特别是二手房贷款市场也呈现快速成长的态势。二手房贷款市场的健康发展对二手房市场的发展有着举足轻重的作用，对整个房地产金融市场的稳定也会产生很大影响。一般来说，二手房贷款要涉及到评估公司、房地产产权交易中心、银行、房屋中介、专业贷款服务公司等多个机构，贯穿整个二手房交易过程。其中，任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资金的损失或无法收回。二手房贷款市场的融资问题和金融风险一旦扩大，就会严重影响整个二手房市场的健康发展。目前，我市二手房贷款市场刚刚起步，市场准入门槛比较低，二手房贷款服务机构的资质水平以及从业人员的职业服务水平良莠不齐。因此，针对我市二手房贷款市场现状，有关管理部门应抓紧找出其隐藏的风险和和潜在的问题，尽快研究防范与改进对策，确保我市房地产市场健康快速地发展。

一、我市二手房市场的现状及原因分析

XX年 -2月，我市二手房市场受宏观经济影响，仍处在调整阶段，市场观望气氛依然浓厚。尽管房地产开发企业或代理机构利用节日纷纷制定并实施了一些促销措施，但从整体来看，收效甚微。除个别数据发生了一些积极变化外，其它各项均无明显改观。

（一） -2月我市二手房交易情况

XX年 -2月我市存量房共成交498套，同比下降 8%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交总面积为四、32万平方米，同比下降 4%；其中存量住房量成交总面积为三、33万平方米，同比下降 4%。

（二） -2月我市二手房价格情况

XX年 -2月，我市二手房住房平均价格为2480元平方米，同比增七、6%。

（三）我市二手房贷款市场所面临的风险和问题

一、还款风险

借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。由于我市尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断，从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。

二、二手房贷款服务机构的诚信风险。

在二手房贷款操作过程中，二手房贷款服务机构的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效控制，银行的利益无法得到很好的保障。

从调查到我市二手房市场现状来看，房屋中介公司在二手房贷款申请人与银行之间，起到了“桥梁”作用，在一定程度上为二手房市场的活跃和二手房贷款的普及起到了推动作用。然而，由于我市二手房市场刚刚起步，有关管理部门尚未制定针对二手房中介公司和专业贷款服务公司的市场准入标准和它们的服务收费标准，造成这些服务公司的准入门槛低，市面上出现了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介从业人员素质大多不高，再加上一些购房人(借款人)自身的法律常识和自我保护意识不强，致使二手房贷款市场蒙骗现象严重，收费较为混乱。如有些中介公司唆使或协助借款人虚开假收入证明，提供虚假资料，骗取银行贷款或高比例贷款，从而，向借款人收取高额服务费。在高额暴利的驱使下，这些违规操作的中介公司或个人，利用各种手段，帮助客户骗取银行贷款。一旦利润到手，他们便销声匿迹。而且，二手房贷款的期限一般比较长，在房地产市场动荡和下滑时期，承担风险的只有银行和广大购房借款人。

三、各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完善

由于二手房贷款只针对每一位单个住房消费者或住房所有者，贷款金额相对比较小，手续烦琐、复杂，再加上大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少，银行若要从收集资料开始直接与借款人联系，收齐资料后上报并逐级审批，这个过程需要耗费很长时间。所以，银行在开展二手房贷款业务的过程中，较多的是与中介公司合作。然而，由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款的内部风险管理控制机制，再加上银行之间竞相竞争，使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则，甚至把某些关键的贷款审核环节下放给一些资质较差的中介公司，在放款的环节上不严格控制，这不仅严重违背了银行的风险管理原则，也使二手房贷款市场进入到恶性竞争和无序发展状态。

房地产调研报告6

近年来，随着国民经济的快速发展，城镇居民生活水平的不断提高，人们对住房条件改善的需求越来越高，房地产业日渐成为地区经济发展的支柱产业，随之而来的是一些大中城市出现的房价“爆涨”现象，针对这一情况，国家出台了一系列宏观调控措施对房地产市场进行调整，本文就__市房地产市场的发展状况及趋势进行分析预测。

__市位于__中部，地处经济欠发达地区，是__自治区最大的工业城市，房地产业发展起步较晚，但近年来随着投资环境改善及城市改造建设步伐的加快，房地产业得以迅速发展。

（一）房地产开发企业情况

目前，__市共有各类房地产开发企业231家，其中有资质等级企业85家，暂定资质企业146家，有资质等级企业中二级企业10家，三级企业23家，四级企业52家。开发企业以内资和民营为主，国有企业数量逐年减少。外阜开发商加快进入__市场步伐，这加剧了市场竞争，同时也抬高了本地企业参与竞争的准入门槛。开发企业注册资金总额达到22。51亿元，从业人员达到4808人，人均占用资金量达到46。83万元。

（二）房地产开发投资情况

房地产开发投资持续增长。20__年，房地产开发投资首次突破50亿元，达到59。29亿元，与20__年全年相比同比增长91。3%，是“十五”期间房地产开发累计投资的1/3。

在房地产开发总投资中住宅建设完成的投资为47。8亿元，同比增长136。6%。其它用途房屋的投资共11。49亿元。房地产开发项目投资增幅明显。

（三）20__年新开工项目情况

在全部施工面积中，20__年新开工面积为404。4万平方米，同比增长125%；其中住宅新开工面积约为354。4万平方米，同比增长151。2%；房屋竣工面积194。8万平方米，其中住宅竣工面积151万平方米。

（四）房地产交易市场情况

一、新建商品房交易情况

20__年，新建商品房成交14413套，同比增长17。97%，成交面积125。91万平方米，同比增长18。38%，其中住宅9995套，同比增长11。40%，成交面积104。04万平方米，同比增长17。67%；非住宅4418套，同比增长36。15%，成交面积21。87万平方米，同比增长21。91%，其中商业营业用房成交3748套，成交面积20。11万平方米。20__年__市新建商品住宅平均价格为1526。5元/平方米，较20__年上涨7。5%。

二、新建商品房供求情况

20__—20__年，__市房屋竣工面积分别为91。5万平方米、78。64万平方米、133。6万平方米、139。01万平方米、204。15万平方米、194。8万平方米，6年间商品房竣工面积840。7万平方米。而同期房屋销售面积分别是67。95万平方米、75。21万平方米、__。04万平方米、137。52万平方米、217。49万平方米、262。03万平方米，6年间销售面积904。27万平方米。

三、存量房交易情况

20__年，__市存量房成交套数11692套，成交面积104。37万平方米，同比增长2。01%、9。08%。其中：住宅成交10688套，成交面积88。83万平方米，成交金额7。67亿元，平均成交价格863。1元/平方米；商业营业用房成交877套，成交面积11。67万平方米，成交金额1。76亿元，平均成交价格1508元/平方米。

房地产调研报告7

近年来，房地产市场不断升温，旺盛的市场需求，巨额的利润，吸引众多投资者的目光。房地产市场的迅猛发展，带动经济的快速发展，提高了人民生活水平，同时也引发了一些问题，影响到社会稳定和人民群众的切身利益。针对这些问题，国务院出台了一系列政策，加大了房地产市场宏观调控力度。笔者从工商行政管理部门的视角，对房地产市场存在的问题进行调查分析，并提出应对措施。

一、当前房地产市场存在的主要问题

（一）无证无照和超范围经营问题突出。一些具备开发资质的企业在利益的驱使下，通过收取管理费等方式，或将本企业的资质证书和营业执照出租给他人使用，或以本企业名义设立项目经理部，为一些不具备资质条件的企业和个人进入房地产市场提供"保护伞"，致使房地产市场开发主体混乱，无证无照经营现象较为突出。

（二）招投标运作不够规范透明。土地的划拨、出让等信息宣传和公示不到位，存在违规操作的问题，致使部分业内企业知情不多、参与面不宽。同时，在土地拍卖时，招投标部门对参与竞标企业的资质条件、主体资格等审查不够严格，未充分征求工商部门的意见。

（三）虚假违法广告现象较为严重。一些房地产开发企业为了吸引人气，发布含有明显低于市场价的房价信息等内容的虚假广告，如有消费者咨询，则称该房已售，并借机推销其他商品房。有的房地产开发公司通过虚构商品房销售进展的信息，在社会上造成商品房供求紧张的氛围，引诱消费者购房。有的违反《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》的规定，发布含有"投资、就业、升学"等禁止性内容，误导消费者。

（四）合同违法行为时有发生。多数房地产开发企业不按规定使用商品房销售合同示范文本，不按规定将自制的合同文本送相关部门备案。自行设计的合同文本对商品房的质量、配套设施、公摊面积、公共设施管理、房屋权证办理等规定不够明确，特别是对双方的权利义务及纠纷的解决方式规定模棱两可，或者设定"霸王条款"，规避和免除房地产开发企业的责任，在纠纷发生后，消费者的权益得不到保障。

（五）侵害消费者合法权益呈上升趋势。目前，在商品房销售中存在面积"缩水"、公共设施达不到预先承诺、不按约定办理房屋产权证等侵害消费者权益的问题。某开发商在业主入住后3年多的时间内，拒不履行办理产权证的承诺，引发42户业主集体投诉。

二、加强建筑房地产市场监管的措施

对于上述存在的问题，其原因是多方面的：房地产市场管理涉及多个部门，政出多门，各自为阵，相互协同的工作机制尚未建立；有关法律法规不够完善，对项目经理部的管理、设置及主体定位等缺乏具体的规定，导致房地产开发企业设置的项目经理部过多过滥；出租、出借营业执照以及挂靠经营等往往通过内部协议等隐蔽的方式进行，加之工商部门手段有限，调查取证困难，后续监管难以实施。

作为履行市场监管的职能部门，工商部门要充分发挥自身职能作用，积极主动介入房地产市场监管，当好监管房地产市场的主力军。笔者认为，要解决好房地产市场存在的问题，应从以下几个方面入手。

（一）以拍卖监管为切入点，全面介入房地产市场监管

土地使用权的取得，是房地产开发经营活动的起点。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，国有土地出让采取招标拍卖进行。《拍卖法》和《拍卖监督管理暂行办法》规定，工商行政管理机关依法对拍卖活动实施监督。我们应认真履行监督职责，建立健全拍卖备案登记制度，加强对房地产开发企业参与土地竞拍活动的监管，全面掌握辖区房地产开发的状况。严格审查竞拍人主体资格证明、资质条件、资金来源等备案材料，对主体资格不合法、无相应资质条件或假借他人资质证书和营业执照参与竞拍的，不予登记备案，并及时通知建设、国土资源等部门，取消其竞拍资格，将违法开发行为拒之于门外。

（二）以经济户口管理为基础，规范房地产市场主体行为

一是严格主体资格审查。建立辖区房地产开发企业经济户口台帐，逐一录入企业的登记注册情况、资质证书期限、资质等级等。并全面清查房地产在建开发项目，对照房地产企业经济户口台帐，对从事房地产开发、建筑施工的企业和个人的市场主体资格进行审查。重点查处无照经营、挂靠经营、企业出租出借营业执照、超范围经营等违法行为。对一些重点嫌疑开发项目，要通过加强企业财务的检查，对企业在建开发项目的投资情况和财务收支进行严格审查，及时查处挂靠经营以及以收取管理费等形式出租、承租营业执照的无照经营行为。针对以内部协议承租、借用资质和营业执照以及挂靠经营调查取证难的问题，应从开发项目的资产管理入手，由开发企业出具在建项目投资情况，注明投资方、投资额等，经公证处公证后，报工商部门备案。对拒不办理备案手续的，列为重点对象，严格审查。

二是加强注册资本监管。根据房地产开发企业资质等管理的规定，一级资质企业，其注册资本最低限额为5000万元，二级资质企业为20__万元，三级资质为800万元，四级资质为100万元。通过企业年检，对照其资质等级，检查其出资情况，严厉查处"两虚一逃"违法行为，并通报建设部门吊销资质证或降低资质等级，对情节严重的，吊销营业执照，构成犯罪的，移交司法机构处理。

三是加强项目经理部的管理。对在建项目的项目部，实行限期备案登记制度，要求开发企业提供营业执照、中标通知书、规划许可证、土地使用许可证、建设部门颁发的资质证书以及房地产开发合同等严格进行审核，重点审核双方当事人的主体资格是否合法、相关许可证是否真实有效、合同内容是否合法。对符合条件的，予以备案后，方可从事项目开发。

（三）以执法办案为手段，强化重点违法行为的查处

一是加强房地产广告的管理。重点查处未取得国有土地使用权、未取得商品预售或销售许可证、工程质量验收不合格以及违反《房地产广告发布暂行规定》规定而擅自发布广告的行为；查处商品房预售、销售广告中未载明开发企业名称、代理销售企业名称、预售或销售许可证书号的行为；规范广告中有关房地产项目、面积、价格、位置、周边环境、房贷等内容，严厉查处虚假广告和其他违法广告。

二是加强房地产中介机构的管理。检查从事广告策划和商品房销售代理经纪公司、从事买房卖房换房的经纪企业和个体工商户，重点查处房地产经纪机构在代理商品房买卖过程中赚取差价的违法行为；利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用的行为。

三是加强房地产展销活动的管理。对未经登记，擅自举办房地产展销会的，严格依法查处。

（四）以长效监管为目标，探索创新房地产市场监管机制

一是建立房地产市场信用监管制。对城市规划区内在建的房地产开发工地进行全面清理，并登记造册，录入企业从事建筑、开发情况、登记注册情况、资质条件、合同备案、广告登记、消费投诉和违法处罚情况，建立健全房地产企业"经济户口"。同时，建立"黑名单"和"黄牌警告"制度，定期对信用良好和不良企业进行公示，促进房地产企业诚实信用，守法经营。

二是建立合同备案制。督促房地产开发企业在销售环节使用工商、建设部门制定的《商品房买卖合同》示范文本；修改示范文本格式条款或自行制定合同的文本，必须报工商部门审核、备案。

三是健全12315监控网络。通过12315消费者申诉网络，及时受理消费者投诉、调解购房纠纷、发现违法线索、查处违法案件，进一步提高市场监管效率，确保消费者的合法权益得到维护。

四是强化社会舆论监督。对违法经营性质恶劣、社会影响后果严重的建筑房地产企业，在依法予以查处的同时，要通过新闻媒体、红盾信息网站及时予以曝光，充分发挥社会的监督作用，提高其违法经营的成本，增强对违法经营者的震慑作用。

五是加强部门协作机制。建筑房地产市场的监管，涉及建设、规划、房管、国土资源等多个部门。工商部门要主动加强与上述部门的协作与联系，互通信息，及时了解城市规划区内土地出让、划拨和规划开发项目情况，明确房地产市场监管重点。同时，要建立部门联席会议制度，对重点违法行为，组织联合执法整治行动，增强工作合力。

房地产调研报告8

结合近期房地产公司人员离职情况，人力资源部对合肥市场房地产行业相关专业技术类岗位进行了专项薪酬调查，主要内容如下：

一、总体概述

近两年，合肥市平均工资的涨幅大约在15%，其中20xx合肥平均工资为34143元/年，20xx年合肥平均工资为39292元/年，房地产行业的薪酬水平紧跟金融行业，位居第二，涨幅达到22%。近期通过对合肥部分房地产企业的薪酬状况的调查了解，得出以下数据（见下表）：

其中标杆企业（如恒大、蓝鼎）薪酬状况：

一、土建工程师：3—4年工作经验的工资为7000元/月左右，5年以上工作经验的工资在7500—12000元/月；

二、安装工程师：3—4年工作经验的工资为7500元/月左右，5年以上工作经验的工资在7500—8500元/月；

三、造价工程师：3—4年工作经验的工资为7500—12000元/月，5年以上工作经验的工资在9500元/月以上。相近企业（如国轩置业、文一投资、东海、新华）薪酬状况：

一、土建工程师：3—4年工作经验的工资为5000—6000元/月，5年以上工作经验的工资在6000—8000元/月；

二、安装工程师：3—4年工作经验的工资为6000元/月以上，5年以上工作经验的工资在8500—10000元/月；

三、造价工程师：3—4年工作经验的工资为6000—7000元/月，5年以上工作经验的工资在8500元/月以上。

二、比较分析

以3—4年工作经验的专业技术人员为例，特作如下比较：

三、问题诊断

一、从上表可以看出，华鑫房产公司的工程师薪酬水平与市场相比，整体偏低；

二、调查发现，土建工程师、安装工程师、造价工程师由于市场稀缺程度和岗位价值不同，工资待遇也是不同的，表现为土建工程师＜安装工程师＜造价工程师，而华鑫房产公司工资在岗位差异上体现不明显。四、对策建议

根据上述调查数据及诊断问题，结合近期华鑫房产离职人员情况（见下表），提出以下建议：

一、薪酬待遇高低与工作饱和度大小成正比关系，虽标杆企业的工资普遍偏高，但也伴随高强度的工作量，目前华鑫房产公司的工作饱和度一般，所以建议以相近企业的薪酬水平为参考，适度调整华鑫房产公司工程师的薪酬水平；

二、根据岗位评价及市场稀缺度，分别对土建、安装、造价工程师设定不同的薪酬水平，以体现其差异性和层次性。

三、华鑫房产公司的专业技术人员工资调整应与市场的工资变化保持适度一致，同时根据市场变化每年做适度的调整。

房地产调研报告9

(1)政治法律环境方面

① 国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策。如房地产价格政策、房地产税收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。

② 有关房地产开发经营的法律规定。如《房地产开发经营管理条例》、《房地产管理法》、《土地管理法》。

③ 有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

(2)经济环境方面

① 国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。

② 项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。

③ 一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。

④ 国民经济产业结构和主导产业。

⑤ 居民收入水平、消费结构和消费水平。

⑥ 项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。

⑦ 与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。

⑧ 财政收支。对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查。

(3) 社区环境方面

社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。

(4) 房地产市场需求和消费行为方面

① 消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。

② 房地产市场需求影响因素：如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化;消费者的构成、分布及消费需求的层次状况;消费者现实需求和潜在需求的情况;消费者的收入变化及其购买能力与投向。

③ 需求动机：如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。

④ 购买行为：如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。

(5) 房地产产品方面

① 房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。

② 现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。

③ 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有关房地产产品上应用的情况。

④ 本企业产品的销售潜力及市场占有率。

⑤ 建筑设计及施工企业的有关情况。

(6) 房地产价格调查。

① 影响房地产价格变化的因素：特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。

② 房地产市场供求情况的变化趋势。

③ 房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。

④ 开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。

⑤ 国际、国内相关房地产市场的价格。

⑥ 价格变动后消费者和开发商的反应。

(7) 房地产营销渠道

① 房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。

② 房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。

③ 租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。

④ 房地产租售客户对租售代理商的评价。

(9) 房地产市场竞争情况。

市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。

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房地产调研报告10

一、市基本概况

市位于省东北沿海，面积1880平方公里，海岸线长144公里，水陆交通便捷，沈海高速公路、建设中的温福铁路、将动工建设的宁武高速公路、规划中的福泰高速公路和宁衢铁路交叉贯全境，构成铁路、公路立体交通体系，并将成为沿海通向内陆省份的重要通道。产业特色明显，工业形成了以三个主导产业，即电机电器、船舶修造和以茶叶加工为主食品加工业，电力、冶金铸造、建材、医药化工和包装印刷为特色的地方工业体系，20xx年生产总值147。39亿元，增长12。6%，跃居全省“县域经济发展十佳”第三位；工业总产值248。88亿元，增长11。3%，省20xx年县市国内生产总值前20名+人均GDP市位于省内第十二位。

二、市房地产行业前景

政府发展思路：按照“强化中心社区，建设小城镇集群”的发展思路，“十五”期间，以建设中心市区为主体，中心集镇为骨干，加快了南部“金三角”城镇群的建设和以国道104线、省道小浦线、枫湖路为轴线的城镇带发展。初步建立起了有利于增强城市整体服务功能、有利于生产生活、城市市容美观、市政设施较完善的中心城区和布局合理、交通便捷、设施配套、环境优美的小城镇群。通过中心城区和小城镇群的功能互动和优势互补，为建成城市化水平较高、辐射能力较强、规模较大，集政治、经济文化为一体的港口工业城市打下了良好基础。

市人口60多万，城区20多万人口，人口占宁德市的1/5左右，GDP占宁德市的1/4左右，工业总量占宁德市的1/3左右，是宁德市的经济中心城市和闽东工业重镇。庞大的人口基数本身就组成了一个庞大的居住消费、投资的市场。20xx年市工作报告中第五点：是建管力度不断加大，城市面貌得到改观。城市建设步伐加快，城镇化水平达47。2%，比上年提高1。2个百分点。完成富春溪两岸、坂中片区、南湖旧城片区、赛岐镇区、甘棠镇区控制性详规以及溪尾镇、溪柄镇、晓阳镇总体规划编制。该点突出表现了市为促进海西建设打造文明城市的合理规划，从中领悟到市合理规划中加快了房地产市场的迅速发展，在这人口密集居住的城市，房产做为可增值性固定资产的投资及有效的利用、合理的市场资本运作，促进市经济的快速发展。在市政府“十一五”规划草案中加快城市建设争取至20xx年，城市建设用地面积达30平方公里，城市规划区面积达180平方公里，市区人口达31万人。

三、市房地产行业市场调查

一、房贷市场余额：

随着近几年房地产的迅速发展，08年房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；09年房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；20xx年1—5月份房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；随着市经济的快速发展，金融危机的远去，经济的快速回升，从以上数字可体现出房贷市场的活跃性。部分已经抵押按揭于各大银行的房产，随着房价的上升，资本的市场最大化合理利用，均可能提前还贷以该司100%抵押担保的形式有效的、最大程度的利用固定资产。

二、个人经营性贷款附房产抵押

市以三个主导产业，即电机电器、船舶修造和以茶叶加工为主食品加工业为主要经济产业。随着三大产业的快速发展，企业家的有效资本运作，08年个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；09年个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；20xx年1—5月个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；该部分抵押贷款附于个人经营性贷款当中审批过程烦琐、手续复杂等问题，现可用于该司做为100%抵押担保贷款，使其资产最大化合理利用。

房地产调研报告11

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20xx年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。

一、我区房地产市场发展现状

今年1—6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37。3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积4八十九、9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

一、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1—6月，房地产开发平均增速为四十二、2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2—6月累计增速分别为：二、6%、十五、2%、八十四、5%、七十九、1%、一、9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

二、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2—6月的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1—6月全区预售3940套，总面积50。6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15。5%和15。4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6。5万平方米，与3月份相比均下降了44。3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

三、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20。5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

1）土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。

2）房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。

3）房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定XX年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。

4）房地产发展目标调整。XX年市确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

5）房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。

6）房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。XX年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。

从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。

但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：

合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。

缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。

适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。

三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展

总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整—巩固—提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

一、加强房地产价格监测工作

建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

二、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。

三、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

四、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

房地产调研报告12

当前，国家正值全面建设小康社会新的历史时期，各行各业都在迅猛发展，房地产作为社会发展的基础产业，必将有着广阔的发展前景。对处于西部贫困地区的小县城而言，如何抢抓机遇，立足自身特点，加快推进房地产业的快速健康发展，笔者结合十余年从事房地产工作的经验，以宣恩县城为例，提出以下一些思考。

一、以住宅建设为主体，大力开发城市小区、新区，不断推进城市化进程

住宅业是房地产业的主体，这是发展房地产业的初衷所决定的。随着城市化进程的不断加快，城市功能多元化和城市布局区域化的特点更加显现，住宅业在房地产业的主体地位将有所改变。但现阶段对于西部贫困地区县城而言，城市的规范性建设才刚刚起步，房地产业的发展仍然要以住宅业为主体，并且这种主体地位将持续很长一段时间。按照宣恩县城的发展规划，新一轮的住宅业建设要紧紧抓住城市扩展的有利时机，着力搞好兴隆小区和五把车小区建设。在小区开发中，要坚持“一主体两突出”，即以建住房为主体，突出山城特色，突出文化内涵，切不可盲目标新立异，更不可以商务为主体，而要立足县情，以满足人们的居住生活为首要目标，建设多层次、不同档次的普通商品住房。预计未来年宣恩县城常住人口将净增万人，按平均每户人计算，需新增万套房子，其面积相当于现有成套住房面积的倍。由此可见，在西部地区县级城镇发展中，在相当长一段时期以内房地产业必须以住宅业为主体，这是由客观现实所决定的。

二、以危旧房屋改造为重点，全面实施旧城改造工程，不断优化城市结构，提升城市功能

西部地区县城的房子大多建于上世纪八、九十年代，形式单一，结构简单，功能低下，基本上呈火柴盒式紧密排列，且道路狭窄，环境欠优。现在，随着城市发展建设步伐加快，人们生活水平日益提高，旧房已远远不能适应新的住房消费需求。因此，全面实施旧城改造工程是当务之急。宣恩县委、县政府已确定以招商引资为突破口，在××年大力推进旧城改造。在旧城改造中，要充分考虑现有居民的意愿和居住习惯，讲究新建房的布局，突出特色，完善功能，美化环境，提升档次，让新建房既有现代气息，又具传统内涵，寓含文化底蕴。用拆房还房、以房补房的办法，直接解决拆迁矛盾，让更多的城区居民享受到旧城改造给他们带来的直接利益。同时要建设好休闲广场，因为它是一个城市文明的窗口。最大程度地发挥广场的整体功能，以广场的建设来进一步推动旧城改造，从而不断优化城市结构，提升城市功能。

三、以培育房地产开发企业为支撑，着力整合房地产业市场要素，全面促进县域经济发展

房地产开发企业是房地产业发展的必然产物，是城镇化建设的主力军，它能广泛地吸纳社会资金，整合市场要素，推进住房商品化进程，促进县域经济发展。目前西部地区县城房地产业大多刚刚起步，开发还很不够，面临的突出问题就是有市无场，市场发育不健全，市场运作不规范，从而导致城镇化建设缓慢。要解决这个问题，当务之急是积极培育房地产开发企业，因为企业是市场主体，只有充分发挥房地产开发企业的主体作用，优化资源，不断整合房地产业的技术、资金、人才、管理等市场要素，才能加快推进房地产业的健康发展。要给西部地区县城房地产开发企业以政策方面的倾斜：

一是降低准入“门槛”，以四级房地产开发企业为例，其注册资本金应降低到万元；

二是加大政策支持力度，要对新设立的房地产开发企业，从土地供应、项目审批、市场准入、开发贷款、税费减免等方面给予政策优惠等；

三是建立规范化的房地产开发经营市场，严禁任何单位以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。

四、以拉动消费、扩大需求为目标，逐步完善住房公积金制度和信贷支持政策，切实提高居民生活水平

据调查，西部贫困地区县城还有以上居民的居住条件较差，属非成套及简易住房。形成这种状况的原因是多方面的，但居民的购买力不够是直接主因。因此，在发展房地产业的过程中，要充分考虑这一阶层的利益，尽可能提高他们的购买力。要提高居民的购买力，除了加速经济发展以外，一个行之有效的办法就是建立完善住房公积金制度和发展住房信贷，让他们通过这一形式获得购房资金，实现购房愿望，以此拉动住房消费，扩大社会需求，不断提高居民生活水平。

在住房公积金制度方面重点抓好：

一是建章立制，规范管理，目前就公积金制度而言，仅国务院颁布《住房公积金管理条例》是不够的，还要颁布实施细则及相关的管理制度；

二是理顺机构，统一号令，要严格按照国务院的有关精神，以市（地州盟）设立住房公积金管理中心，县（市）设立分中心，实行垂直“一条边”管理，统一核算，整合实力，规避风险。

三是强化归集、发展个贷，提高住房公积金缴存比例，单位及职工个人各为以上，扩大覆盖面，住房公积金制度要推广到乡镇。

建立和完善政策性住房贷款和商业性住房相结合的住房信贷体制：

一是要发展政策性住房贷款，大力发展住房公积金个人贷款业务，降低职工购房成本；

二是要积极发展商业性住房贷款。各商业银行要加大对西部县城房地产信贷支持的力度，要根据当地住房发展规划，合理核定个人住房贷款规模，规范担保行为，简化办事程序，方便个人贷款，增强购房能力。

房地产调研报告13

县级（尤其是我们中西部不发达地区的县）房地产业具有规模小销价低购买力不能持久的“短平快”特点：一般都是是挂靠在大开发商下的小规模企业，运作模式是购买一块地兴建一个小区或几栋商住楼，销售得差不多了也就撤走了另找商机，开发期一般是一二年至三五年间短期行为，开发商多是前几年富起来的追逐丰厚行业利润一拥而上的暴富者，素质参差不齐。财务人员多是临时骋请一些有背景或身分的当地富余人员，税务财务不精通、不熟悉，核算不能达到规范要求。给税收征管工作增大难度：

税收征管现状：工作被动，征管质量不高

一、地区观念短期效益驱动形成干扰：近年来经济欠发达地区加大对招商引资力度，招商引资工作作为政绩的一个主要方面，房地产业作为一个见效快、政绩显现行业得到各级政府的青睐，各地各级产生重发展重引资轻管理思想，为了引进“凤凰”纷纷出台一些五花八门地方土政策，因人因地因情况具体一个单位一个政策，在税收上开一些口子，给依法征税人为设置了障碍，对税务部门日常征管工作也时有干扰。

二、行业要求不高资金密集财务核算质量低增加税收征管难度：县级房地产开发技术要求低门槛不高：找个挂靠单位，租个办公场所，几个相关行业人员拼凑一起手中有地就可以开张。笔者所在的武宁县城是一个人口不足十万的小县城，投资数千万元的房地产企业有十几家，形为企业实为个体的开发商近百，良莠不一。房地产业相对又是资金密集运作行业，密集资金运作、生产周期较一般行业长、成本费用项目多、会计核算复杂的特点要求房地产企业建立规范财务核算，目前稍具规模的开发商也只是几个股东、三两个财务人员，几个工程人员组成，个体开发商更是股东打包来，事事自己动手心里一盘账根本谈不上财务核算。成本、费用不实、隐瞒收入现象不同程度普遍存在，给税收征管工作带来被动。

三、税收征管手段简单化，所得税、土地增值税偷漏严重：由于成本费用核算不实，建筑业目前执行的20__年工程预算指标体系与实际出入较大，税务部门一般以房地产销售收入为基础，对所得税实行定率征收，对土地增值税按预征率征收，收入比例与现状不相符，以武宁县为例今年上半年实际征收入库房地产业营业税509万元、所得税170万元、土地增值税68万元。房地产成为一个暴利行业已是一个不争的事实，所得税、土地增值税少缴由此可风一斑。

解决方法探讨

一、思想上客观分析房地产业的现状，研究其发展形势改变收入倚重思想：一、从宏观、微观上向地方党政领导客观分析房地产业对地方经济长远影响，房地产业对经济发展来讲是一把双刃剑，它的产品是不动产属于消费行业，它创造的是短期繁荣和短期财政收入，不能像工商业那样给地方带来长期的持续经济发展，过度繁荣吸引过多资金挤占了其它方面的投资，土地是有限的逐步增值的资源，过快开发是得不失，对房地产业不应有倚重和依赖心理，国际惯例也都不会予以行业优惠。二、教育地税干部克服畏难思想，采取紧盯战术，多调查研究、多实地观察、及时掌握工程进度和销售情况，实行动态跟踪管理，不给偷漏税者可行之机。

二、加大宣传力度，强制规范行业财务核算，提高纳税人自行申报率和申报准确率：税收管理单位有针对性地逐户进行纳税辅导，明确税收政策并将政策出台的背景、宗旨、目的和违反政策的后果讲清楚，敦促纳税人重视财务核算工作自觉及时进行准确的纳税申报。为稽查部门的处理处罚设置一个强有力的前提条件。

三、加强培训、提高技能、加强检查、强化税务稽查工作职能：税务稽查作为打击偷漏税的职能部门，认真钻研房地产业生产、核算业务，提高自身人员政治、业务素质，检查时注意与相关部门联系协作，积极搜集资料，夯实证据链，重点检查所得税、土地增值税，处理时依法办事，用足用好法律赋予的职能，严厉打击偷漏税不法行为，加大偷逃税成本，让心存侥幸者不敢也不能偷逃国家税收

房地产调研报告14

xx年贵阳房地产相关政策：一、购房入户。凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的，根据本人意愿可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证，享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制。

二、加大公积金对购买普通住房的支持力度，并采取以下措施： 扩大公积金贷款投放资金规模，在原20亿元贷款资金计划的基础上增加8至10亿元资金用于发放住房贷款。降低公积金贷款购买普通住房的首付比例，职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)购买首套自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付比例为20%。 提高住房公积金最高贷款额度。对个人和单位均按12%缴存比例正常足额缴存住房公积金、信用等级良好、具备较强还款能力的职工，购

买自住房的最高贷款额度调整为50万元。积极支持人才住房消费。经人力资源和社会保障部门认定的引进人才，可在一次性补缴12个月住房公积金后申请住房公积金贷款。三、减免契税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。四、给予优惠利率。凡棚户区、城中村改造以及二环四路城市带项目中涉及房屋征收的房屋产权人购房，金融机构在风险收益平衡的基础上给予基准利率下浮优惠;五、购房免汽车摇号。凡购买商业、办公用房金额每满500万元，并在贵阳市开办企业(公司)或经营，有合法营业执照的，可不参加摇直接申请一个小汽车专段号牌。

由以上细则可得出，贵阳市作为我国三线城市，城市化建设正在加紧建设中，因此刚性需求及由于城市化建设，棚户区、旧城区改造所带来的改善性需求比较大，所以政府出台的限购等调控措施比较灵活，主要是在控制投机投资的购房需求，对确实需要购房的民众以及价格合理的房地产项目不会造成很大的影响。同时相关优惠政策正带动整个贵阳市房产市场，如井喷式的发展。

贵阳典型楼盘分析

提及贵阳的楼盘，不得不用“三个大字”来概括，第一总面积大;第二总投资成本大;第三销售量大(包括人多、房子多);

一、其中最典型楼盘要归属于贵阳花果园项目，被誉为“中国第一大盘”，该项目总占地面积6000余亩，总建筑面积1830万㎡，其中1230万㎡住宅，200万㎡商业，200万㎡办公，200万㎡公建，分为彭家湾地块和五里冲地块。该项目建成后将容纳30万人口，据了解，改项目属于民生工程，目前贵州省最大的旧城棚户区改造项目，拆迁户数21000多户，拆迁面积400万㎡，受到国家的领导人，政府单位大力支持，由于地理位臵优越、开发成本低，房价明显低于市场价格，总销售量占整个贵阳市50%的份额。并且受到地方优惠政策影响，销售明显高于贵阳其他项目，可以说是垄断了半个贵阳市房地产市场。经走访调查，目前该楼盘剩余不足5000套住宅、销售均价4200元/㎡，平均每天销售300套左右，如此庞大的销售率，在整个中国比较罕见，分析因素：一、市场刚性需求量大，二、受政策和政府主导支持项目，

三、价格低于市场价，综合性价比高。 二、其二典型楼盘：由中天城投集团全力打造的“中天未来方舟”项目位于贵阳新区，是西南地域唯一集温泉养生、游乐度假、商务休闲和高尚人居等功能为一体的国际生态综合型高端地产项目，未来建成后将成为贵阳城市副中心。该项目建设用地5600亩，建成后常住人口约17万人，包括旅游板块、高端人居板块、生态景观板板，有大型主题公园、五星级温泉度假酒店、综合型疗养医院、大剧场、室内滑雪场、海洋馆等。区内包括贵州省建筑高度地标建筑群、近50万平方米旅游综合商业，70万平方米大型生态办公集群，白金五星级酒店群落。除此之外，“未来方舟”还将作为全国的生态与科技试点项目，

使用同层排水、风力发电、中水回用、呼吸式幕墙、能源监测管理系统、户式垃圾处理等先进高端技术。该项目与花果园项目形成强烈对比，如果说花果园项目属于需求性项目，那么该项目就属于改善性项目，据了解，该项目总销售量占贵阳房地产市场的17%，最高月销售总量1500套，平均日销售总量为100套左右，由此可见如此高端的产品也是未来市场的发展需要。分析因素：一、市场刚需，人们居住品质的不断提高，二、完善的配套、高端的技术加完美的规划设计。 综合分析：贵阳楼市“以价换量”特征显著，最典型楼盘花果园项目，今年除了在售的超过10个100万平方米的大盘将推出大量新房源外，多个响当当的实力的开发商、多个几百万方甚至超千万方的大盘齐聚贵阳，一场贵阳楼市前所未有、全国楼市也不多见的“大盘之战”即将拉开序幕。在超大盘和资金压下，一些楼盘并没有一味走“以价换量”路线，而是通过提升产品品质，走与超大盘不一样的差异化产品路线，满足改善性购房群体的居住需求。中铁逸都国际、俊发城在逆市中实现了价位不低的花园洋房热销，成为走差异化市场道路的成功案例，充分说明品质优越的住宅产品始终是楼市的稀缺品。那么如此之多超100万平方米的大盘为何齐集贵阳?分析因素：一、国家对当地房地产的支持起主导作用，加之当地房地产政策相对宽松，尤其是减免契税等优惠政策。二、国家的领导人亲临市查，要求大批改造棚户区和旧城改造，造成刚需加紧。三、贵阳是新星中的发展城市，外来人口和当地人口居住需求量在不断上升。

三、其它楼盘分析

(1)天誉城：由贵州誉浚房地产开发有限公司开发，该公司隶属广州天誉臵业控股有限公司下属子公司，是一家外来上市公司。项目位于贵阳省的政府北门上行800米，紧邻国家级顺海公园，项目总规划面积十五、6万㎡，总建面58万㎡，33层、38层超高层，总规划户数4754户，容积率：三、五、项目配套设施一所幼儿园、一所小学，超市，餐饮，休闲会所，药房，干洗店，体育设备等公共设施齐全，小区门口还有公交车中专站，交通便利，车位配比1：1。同时三期也将拥有独立的沿街商业街，增加配套的同时，也将住宅退后，与交通干道隔绝开，其完善的配套也创造一种全新的主城公园生活。目前该项目一期、二期已经入住，三期已封顶正在认筹，销售均价：5000元/㎡，认筹优惠1000低10000元。车位只租不卖，租金200每/月，车位管理费用50元/月。

分析：该项目优势：位臵优越，交通便捷，小区配套完善，靠近公园湿地，居住外围坏境优美，价位适宜。项目劣势：容积率高，四面环山，楼盘整体空间局促。

(2)中大国际广场：项目处于贵阳云岩区大营坡鹿冲关路，金阳新区与老城区交汇处，由贵州本地企业贵州中大房地产开发有限公司开发，项目总占地35461平米，总建面37万方，容积率七、0，车位配比：1:一、5。集购物、娱乐、休闲生活中心，新型居住、生活、商业平台，拥有20xx多户高品质住宅，近70000平方米商业体量。项目配套建设10000㎡的市民休闲广场，目前该项目已

经建成，并成功引进沃尔玛超市，属于现房销售。住宅销售均价：5800元/㎡，地下沃尔玛周边商业销售价格：2万/㎡至3万/㎡，车位只租不卖，租金300-400元/月，车位管理费：80元/月。 分析：该项目优势：属于城中心楼盘，位臵优越，商业完善，商业价值巨大。劣势：容积率高，绿化率低，临近高速公路，居住坏境质量差。销售策略上，该楼盘住宅部分分批销售，每月仅开放几套房源，销售完毕再放出批次房源，并且选引进商业部分，待商业成熟完善后，带动住宅销售。

房地产调研报告15

今年上半年，惠州房地产开发投资同比增长六十一、52%，达到二十六、28亿元，商品房施工面积4二十二、27万平米，其中新开工面积为1四十、93万平米，竣工面积四十一、54万平米。在投资增加且房地产市场加速发展的情况下，市场需求也比较旺盛，商品房销售达七十八、13万平米，销售总额达二十三、27亿元，与去年同期分别增长三十六、9%和四十六、7%。以上数据充分反映惠州房地产经过几年的徘徊发展，今年上半年出现供求两旺、行业加速发展的态势。

5月29日，建设部等九部委出台了“国六条”新一轮调控措施。其中涉及到重点开发90平米以下的中心户型、不足5年的二手房交易要征收全额营业税等措施，以期望能够达到稳定房价的作用。政策的出台后，引起了购房者的观望，一定程度抑制消费者的购买欲望，特别是二手房受此影响较大，但调控政策过后的二个月后，惠州房地产市场已恢复平衡。考虑到《国六条》以及相关政策出台对市场的影响，为客观反映惠州房地产市场的情况，本调研分析报告半从半年延至1—7月。

一、20xx年上半年惠州房地产现况

一、整体经济状况

固定资产投资增长平稳。1—7月份，惠州市已完成全社会固定资产投资额1四十九、31亿元，增长二、6%，增幅比1—6月上升了一、9个百分点。若剔除上半年同期中海壳牌项目的投资额，则今年1—7月的全社会固定资产投资增长为五十一、8%，显示今年以来的新增投资继续保持较快的增长。分县（区）来看，1—7月各县（区）的全社会固定资产投资增幅分别为：惠城区四十三、2%、惠阳区五十、2%、惠阳区五十、2%、大亚湾区五十二、3%、惠东县二十三、2%、博罗县六十七、9%、龙门县十四、5%，显示博罗县的投资增长加快，跃居全市首位，惠阳区、惠城区紧随其后，增长迅猛。

表一：开发投资对比表（单位：亿元）

项目固定资产投资房地产开发投资

20xx年1—6月1二十三、9二十六、28

20xx年1—6月123十六、27

同比增长（%）0、7%六十一、52%

20xx年1—7月1四十九、31三十一、37

20xx年1—7月1四十五、53十八、76

同比增长（%）二、6%六十七、2%

第三产业投资增长强劲。1—7月，第三产业投资完成六十、28亿元，增长五十四、7%，其中，房地产开发投资完成三十一、37亿元，增长六十七、2%。房地产在第三产业中的占比从四十六、6%上升至五十二、04%，占据第三产业半壁江山有多，成为第三产业的龙头。

二、商品房投资与建设

从房地产开发规模情况来看，投资量持续扩大增长，开发局势稳定良好。上半年共完成房地产投资二十六、28亿元，其中住宅建设投资占五十七、95%，商业用房占七、1%，其它占三十四、95%，市场供应以商品住宅为主，同比增长为五十七、7%，商业用房投资比去年下降幅度较大，所占投资比例比去年下降10个百分点。

上半年商品房施工面积及新开工面积增辐较大，但竣工面积却在减少，依照往年惯例，不少开发商年初动式，上半年一般竣工较少，商品房供应的高峰期集中在下半年，估计下半年竣工量会大幅增长。

表二：商品房屋建设数据表（万㎡）

项目施工面积其中：新开工面积竣工面积

20xx年1—6月4二十二、271四十、93四十一、54

20xx年1—6月3二十六、07八十五、02四十三、64

同比增长（%）二十四、76六十五、76—四、81

三、商品房销售

1—7月，据市统计局统计，全市商品房销售面积九十七、02万平米，增长四十五、3%；商品房销售金额二十七、93亿元，增长五十二、8%，商品房销售均价2879元/平米。以上数据显示我市受房产新政的影响不大。

四、商品房交易

第一季度全市房屋合同备案预售面积和金额与去年同期相比都有小幅增加，预售商品房均价已达到2677元/平米，其中住宅2545元/平米，而至7月，商品住宅的成交均价已达2646元/平米，说明惠州市的房产交易市场在宏观调控下，总体需求仍是平衡增长，消费者对房产未来仍然形势看涨。

表三：商品住宅交易数据（1—7月）（数据来源：惠州房管局、世联数据中心）

指标数值增长率（与去年同期环比）

成交面积（万平米）1三十、9817%

成交套数（套）1017七十、04%

成交金额（万元）34670一、323%

成交均价（元/平米）26465%

二、房地产市场分析

一、住宅商品房仍是我市房地产价格上涨的主力

从市房协调研中心及市统计局、市社调队及各方综合资料来看，住宅商品房仍是我市房屋价格指数上涨的主力军。按地级划分来看，我市目前商品房价格指数涨幅最高的为一级地段，包括了市环城西路、下埔、南坛片区以及江北合生帝景区域等，这部分地段因土地性稀缺和作为市商业、居住的繁华地段等因素，而决定了该地段房价的高位，开发商重点将高层住宅作为主卖点；其次河南岸、东平向惠阳方向延伸的四级地段，房价涨幅也因在政策性导向及未来发展前景等因素的带动之下逐月递增。

二、商业地产开始退热，所占份额降低较快

非住宅中商业用房投资下降较快，商业用房所占份额从去年的17%下降为今年的七、1%，在去年的“井喷”式增长后，各项非住宅商业用房目前正在市场消化阶段，而商业地产的高风险性逐渐显现，开发商投机性行为减少，市场趋向理性。

三、房产新政对二手房存量市场影响较大

随着国家加强市场调控，抑制市场炒作的政策出台，特别有关税收政策的实施，交易面积和金额都有较大幅度的下降。新政策实施后，我市二手房交易市场在“大限”前几天出现了一个集中交易的小高潮，交易对象主要是不足5年转手交易的二手房。从6月以来，不足5年的二手房交易量很少。

四、居民收入稳步增加，市场需求呈刚性，需求较旺。

1—7月，城市居民人均可支配收入9982元，增长六、1%，剔除价格因素，实际增长四、5%。7月末，全市城乡居民储蓄存款余额575，56亿元，比年初增长十、2%，其中，城镇居民4八十四、14亿元，增长九、1%。由于住房消费需求潜力大，房从呈现小幅上涨。根据今年惠州市社调队对我市常年调查户中抽取的50户居民家庭进行住房消费意见调查资料中显示，有26%的家庭打算“购买住房”，居民购房意愿足以支撑起庞大的住房消费市场。由此可见，惠州市住房需求潜力还是较大的。只要今后经济保持良好发展势头，居民收入不断提高，住房价格就不会出现大幅度下降的情况。

另外，从市交易中心资料显示，上半年惠州市房产抵押登记面积和金额与去年同期相比有较大幅度增长，其中个人住房借款增幅较大，表明本市的房产交易市场需求仍较旺盛。

三、房价走势分析

一、住宅品质的提升，推动房价上涨。新增供应来看，惠州市项目的开发水平和建设档次在不断提高，楼盘品质越来越高，房地产种类也更加丰富，涌现出了合生帝景湾、蓝波湾、丽日百合家园、荷兰水乡等精品楼盘和花园住宅小区，房产开发商对居住小区的功能、绿化环境、新型建筑材料的使用以及房产营销方面都加大了投入，成本的上升直接带动房价的上涨。

二、惠州以其便利的交通、优良的居住环境、房价较低且稳定等因素，越来越吸引周边城市，特别是深圳人到惠州置业，也吸引到深圳发展商到惠州挖金。另外，从经济上来看，随着中海壳牌项目的正式投产，在大项目的带动下惠州经济高速增长，一些配套项目纷纷兴建，大批人才从深圳流动到惠州，深惠间商务往来将比往年增加数倍，这也将推动深圳人在惠州置业以及品牌发展商涌入惠州。

三、随着土地交易的规范化和透明化，土地成本大幅提升；国家有关节能建筑政策的实施，建材的升级换代，人工等相关房地产建设要素的价格上涨提升了房地产的开发成本。

表四：近五年惠州房价情况

年份商品房价格（元/平米）同比增长

20xx年2394—三、70%

20xx年1965—18%

20xx年2424二十三、35%

20xx年261五十七、8%

20xx年1—7月2879十、1%

四、国家房地产新政对我市房地产市场形势的影响

当前，“国六条”、“国十五条”细则的出台，引起地产界较大震动。从惠州讪的房地产发展情况来看，也不例外。特别是在住房供应结构制度方面，要求地方国家编制住房建设规划和保障性住房的建设目标，并在今年9月底前公布；明确了新建住房结构比例，强调了自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。这是我市房地产进一步发展的焦点问题。

国家房地产新政出台后，市国家及时召开开发商座谈会，听取各方意见，并要求业务主管部门尽快组织调研，向市国家反映情况。惠州建设局会同市房产局、房协于6月份展开为期一个月的专题调研。从调研得到的数据来看，我市目前近年的商品住房结构基本上以90—144平米的套型所占比例最大，占总比的五十八、12%，整个住房结构呈橄榄型，因而商品住房结构户型也明显偏大。

表五：20xx年至20xx年5月商品住房结构调查汇总表

类别小于90平米套数所占比重90—114平米套数所占比重大于144平米套数所占比重

惠城区7256815二十一、21%19225五十六、29%7675二十二、47%

博罗县815十三、75%4210七十一、04%604十、19%

龙门县196十五、56%953七十五、63%11十八、8%

惠阳区1023十五、39%4105六十一、78%1519二十二、85%

惠东县22十六、8%1824五十六、38%1190三十六、79%

大亚湾1210四十七、24%772三十、14%579二十二、6%

全市10721二十、04%31089五十八、12%11678二十一、83%

另外，建设局委托惠州市社会经济调查队进行了住房消费意向的调查。从购房目的来看，自住性需求占八十六、4%，大部分为改善居住条件及结婚等，而投资保值只占十三、6%。在购房要求中，选三房及四房单位的分别占到五十八、1%和十八、3%，这与本地客户为客家居民为多，家庭人口多，居民普遍想拥有较宽敞住宅相关。选择的面积也以90—144平米的人口居多，占六十、2%，同时还有十二、5%的人口选择144平米以上。而选择90平米以下的只占二十七、3%。因惠州市人均住房面积已居家二十七、9平米，反映惠州市居民的住房比较宽裕，因而较大户型较受欢迎。从近五年房价变化来看，惠州房价有起有落，有一定的自身调节能力，考虑到目前惠州总体房价不高，从销售增长来看，房价还是在居民的可接受范围之内。

目前，惠州市正处于大力发展第三产业时期，房地产业成为加快发展第三产业的重点行业，并明确提出“以满足市场需求为导向，加强管理，科学调控，大力推动房地产向规模化、高水平发展，做大做强房地产业”。并提出坚持“节约土地、价格合理、供求平衡”原则，科学调控土地供应增量和商品房价格，保持房地产市场价格的稳定的供需总体平衡。同时要推广绿色节能建筑，推动房地产业增长方式的转型和产品的创新，促进房地产开发和交易市场健康有序的发展。同时，也应根据当地的实际情况宏观把握市场，防止房价的大起大落，促进经济的健康发展。