十一黄金周假期，各地景区不断迎来客流高峰。然而这个长假期间，深圳楼市却显得有些平静，楼市众生相也各种各样：赞者有之，叹者有之。

证券时报网、第一财经网 | 来源

多盘国庆优惠促销

据统计，在8月份仅两个住宅项目拿到预售证的情况下，9月末开发商开始表现出积极的推盘意愿，月内近16个项目获得预售证，特别是商务公寓市场的供应量大幅增加。

但就在7月底，深圳升级了楼市调控，商务公寓成为重点调控对象，其中包括个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。

在国庆假期期间，商务公寓市场也似乎最先发生了变化。

从9月中下旬开始，深圳新盘项目开盘加推、开放营销中心和样板房逐渐增多，但多数已经大不如往年的火热。

仅在罗湖区，国庆假期期间就有3个项目推出商务公寓产品。

在罗湖笋岗片区和宝安南路片区，前来看房的市民并不多，营销中心显得有些冷清。销售人员表示，国庆前两天已有数十套产品被认筹，但相较于推盘数量，这个比例并不算高。

不过，由于有企业打包整售，所以整体销售压力不算太大。至于价格，在罗湖和福田区多个项目调查发现，国庆期间并没有特别的优惠，价格保持稳定状态。

（罗湖笋岗在售商务公寓项目）

不过，全国各地新房降价促销的案例越来越多，深圳市场部分在售盘也采取低价走量的营销策略，或者打出国庆优惠的口号促销，似乎也折射出一些开发商为了回笼资金开始使出招数。

在光明区，销售人员极力推荐一处商务公寓项目推出的国庆特惠单位，价格从此前的每平方米25000元降至21000元左右。

查阅资料发现，该项目在去年推出的商务公寓产品价格在每平方米25000元至26000元左右。

值得注意的是，就在国庆假期来临前夕，深圳就有3个新盘开盘或加推，带动整体成交量小幅上扬，其中备受关注的网红豪宅盘华润城三期555套住宅更是当天售完。

价格相对高，位置相对好的项目反而获得市场热捧，对于这样的现象，有分析人士表示，由于政府限价问题，现阶段推出的豪宅产品一般价格相对低，吸引了大量改善型、投资性客户抢购，刚需产品则因为市场观望情绪浓厚缺客户。

其实，二手房成交占比是判断一个城市有无投资价值的重要指标，能够反映该城市房地产发展的成熟度，深圳就是二手房成交占主导的市场，而最新调控中关于新购房3年内禁止转让难免对深圳二手房市场带来一定影响。

目前有些业主比较着急出手，有一定程度的降幅，特别是拥有多套房的业主抛售意愿更加强烈。

罗湖和福田区多位中介表示，主动降价的二手房源增多，例如在银湖的一套二手房业主报价直接从880万元降到了800万元，不过整体价格还是保持稳定。

有购房者表示，深圳新的调控政策对住宅和公寓实行了不同年限的限售，加上新房并不能立即交房，诸多不确定因素增加，这些都是要考虑的因素。

此番凉意来之不易

那么，深圳楼市今年的金九银十成色到底如何？据深圳房地产信息网公布的数据，9月份深圳全市一手房成交套数仅2248套，去化面积22.03万平方米，与曾创下全年新房成交量新高的8月份相比，该两项数据的跌幅均已接近四成。

9月份深圳二手房不仅成交套数环比减少37%，价格也出现今年的首次连续下跌，继8月份二手房价格微降0.14%之后，9月份的价格继续下跌0.16%。

而深圳房地产信息系统的数据显示，10月1日至6日，深圳共成交新房住宅191套，均价每平方米5.4万元左右。除10月1日成交50套外，10月2日至6日，分别成交28套、28套、25套、34套、26套。

国庆假期期间深圳新房住宅成交情况

美联物业全国研究中心总监何倩茹则认为，新的楼市调控措施其实对投资客的影响比较大，一般的刚需购房者影响较小。

从目前的情况判断，如果开发商开盘速度加快，价格合理，或推出一些相应的促销手法，有望能使一手住宅维持在一个比较好的销售水平，但预计二手房的交易短时间难以恢复。

深圳市场不缺购买力，缺的是交易气氛。

今年上半年，一些热点城市再现抢房潮，对此前楼市调控效果造成严重威胁。

而诱发抢房潮的则是各种房地产乱象。为了摁住房价上涨的冲动，楼市调控持续加码，调控方式则从限购、限售、限价等限制性措施，发展为多部门联合主动出手，集中精准打击投机炒房链条的各个主要环节。

所以，在众多置业者眼中，房地产市场的此番凉意来之不易。

就在10月7日，中国人民银行决定从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。

除去此部分，降准还可再释放增量资金约7500亿元。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，每一次降准其实对楼市都会有较为积极的反应，近期房企拿地的积极性有所减弱，尤其是流拍土地数量增加，所以降准其实也是为了更好地降低贷款成本，对于部分中大型开发商获取商业银行信贷是有较为积极的作用。

此外，降准以后或多或少会刺激银行对于个人按揭贷款发放力度的增加，也利好房地产领域的供给侧结构性改革的发展。

多城楼市冲高回落

降准亦非刺激信号

虽然国家统计局数据显示，2018年8月份一二三线城市商品住宅销售价格稳中有涨，但民间机构的最新统计却显示，不少热点城市的房地产市场已经出现了冲高回落，进入涨跌互现，平稳理性状态。

中原地产研究中心数据显示，从典型城市的国庆长假网签数据看，北京新建住宅国庆前6天网签55套，二手房住宅网签37套，上海网签新建住宅553套，广州583套，深圳191套。整体看，一线城市成交量延续了过去一年的低迷。

而今年1~9月热点一二线城市的新建住宅成交量出现了明显的同比下调。9月份超过六成的城市成交量同比出现了下调的现象。2018年楼市金九成色不足。

中原地产首席分析师张大伟认为，国庆期间很多城市网签系统暂停，所以数据缺失，但从最近的市场看，部分城市降温已经开始出现。

全国一二线城市，9月楼市成交量环比8月均无明显上涨现象，楼市告别金九。包括北京、南京、深圳、宁波、福州等典型城市的库存都有不同程度上升。

楼市调控重压，信贷收紧，最近各地市场不仅仅商业贷款继续从紧，公积金政策在全国多个城市也开始收紧，使得市场观望情绪升温。

张大伟表示，多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象，房价调整开始出现从点到区域的现象。

热点城市开始进入卖不完时代，包括杭州、南京、温州、宁波等市场，库存均出现了环比上升的现象，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。张大伟称。

市场整体成交数据较为低迷，这种形势下，企业营销层面的应对显得更为重要。张大伟表示，最近不少房企都在进入促销优惠、加快回款的节奏中，这种情况下，打折、降价现象很可能从个案由点到线到面扩散，未来售房纠纷与降价要补偿的现象很可能明显增加。

楼市总体趋势的变化也逐渐反映在土地市场上，近段时间以来，随着楼市调控的深入，特别是各地调控政策持续加码，一些热点城市土地市场逐渐出现了流标现象。

据中原地产统计，二线城市连续两个月土地流标数量创新高，8月份单月流标土地数量高达71宗，超过7月的68宗。

张大伟认为，出现土地流标情况存在地块本身的因素。当下主流一二线城市都有针对土地限价、限面积、限配套的要求，导致房地产企业拿地意愿不强烈。有部分地块挂牌价格过高，也是出现流标的主要原因之一。

而房地产开发企业的资金压力逐渐增大，客观上也要求它们更加理性拿地。

从2016年9·30调控开始，全国一二线城市严格调控，这种情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。张大伟说。

他认为，虽然目前看土地流标依然不是主流，流标土地的数量和面积占比依然较低，但随着国内楼市的继续降温持续，预计2018年下半年市场降温下，土地流标可能继续增加。

整体看2018年楼市将继续严格调控，这种情况下，大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，抢地积极性降低。

楼市初现冲高回落迹象，对房地产市场走势影响最大的政策面是否会有所调整？

央行10月7日宣布，自2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。

降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利（MLF），这部分MLF当日不再续做。除去此部分，降准还可再释放增量资金约7500亿元。

央行有关负责人表示，本次降准仍属于定向调控，银行体系流动性总量基本稳定，银根是稳健中性的，货币政策取向没有改变。

张大伟认为，从过往历史情况看，降准对于房地产来说肯定有利好因素，能缓解资金面压力。

国家统计局数据显示，今年1~8月份，房地产开发企业到位资金106682亿元，同比增长6.9%，增速比1~7月份提高0.5个百分点。

其中，国内贷款15783亿元，下降6.6%；利用外资35亿元，下降68.3%；自筹资金34959亿元，增长11.2%。

降准能够缓解房地产企业的资金压力，另外对于购房者来说也能够相对获得平稳的信贷价格。张大伟称，央行这一轮降准的目的很明确，就是保证市场的流动性，主要是小微企业的流动性，精准向实体经济注水，目的绝不是楼市、股市，但难免楼市会有所获益。