房屋资产评估报告样本第1 部分资产评估报告的种类

根据资产评估范围，资产评估报告可分为整体资产评估报告和单项资产评估报告。

资产评估报告是受托资产评估机构完成评估项目后，向委托方出具的经公证的关于项目评估过程及其结果等基本情况的工作报告。

资产评估报告类型：

1、整体资产评估报告和单项资产评估报告

这是根据资产评估的范围来划分的。

1、整体资产评估报告：为评估整体资产而出具的资产评估报告，称为整体资产评估报告。

2、单一资产评估报告：仅对某一部分或一项资产进行评估而出具的资产评估报告，称为单一资产评估报告。

2、资产评估报告、房地产评估报告、土地评估报告

这是根据不同的评估对象来划分的。

1、资产评估报告：资产评估报告是以资产为评估对象出具的评估报告。

这里的资产可能包括负债和所有者权益，以及建筑物和土地。

2、房地产评估报告：房地产评估报告只是以房地产为评估对象出具的评估报告。

3、土地估价报告：土地估价报告是以土地为估价对象出具的估价报告。

房屋资产评估报告样本第二部分近日，我省房地产（机构）专家委员会规范了《房地产评估报告审核表》的审核细节，方便各评估机构完善房地产评估报告，也方便各位审稿人的具体操作。 《房地产估价报告审核表》仍采用中国房地产估价与房地产经纪协会统一格式，但对房地产技术报告的审核仅在“数据来源及确定、参数选择和审核”等方面提出要求。应用和计算过程”，评价依据是“数据来源有根据或有充分理由，参数选择客观合理，理论和实践具有说服力，有必要的分析和过程，计算过程完整、严谨、正确。”根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十三条：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对估价依据、估价技术路线、估价方法选择、参数等进行评估。选择申请评估的评估报告。就评估结果的确定方法等评估技术问题出具书面评估意见。因此，房地产估价报告的专业技术鉴定也主要是估价技术报告的技术鉴定。评估报告不存在技术问题的，应当保留评估报告；评估报告存在技术问题的，评估机构应当更正错误并重新出具。估值报告。事实上，作为一份完整的房地产估值报告，估值技术报告应该是其核心部分。如果没有相对明确的审核要求，不利于评估机构和审核人员的具体操作，报告审核就会存在不公平、不公正的情况。这将使估值机构很难发现自己技术报告的缺陷而不寻求改进。

本人多次参加全省范围内房地产估价报告的专家评审和司法技术鉴定，经历过一些估价机构完成的估价报告。本人根据自己的工作经验和相关资料，分析了房地产估价技术报告中的一些常见问题。供同行参考的评论。

一、估值技术路线和估值方法常见问题及分析

《房地产估价规范》对估价技术报告的要求是，应详细描述估价技术思路、采用的方法及其理由、估价方法的定义。评估人员应当熟悉、理解和正确使用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些评估方法的综合运用。但通过调查各评估机构完成的报告，常见的缺陷包括：

（一）报告的技术思路和估值方法描述不清晰，估值方法未明确。从评估报告的整体角度来看，判断从价法选择是否正确至关重要。所选择的方法应当全面、适当，并有合理的解释和理由。如未入选，充分说明理由；如果选择，则简要说明理由。

（2）仅采用一种计价方法。虽然《房地产估价规范》规定对同一估价对象应当采用两种以上的估价方法进行评估，但实践中，我国估价机构出具的估价报告大多只采用一种估价方法。当然，这也受到评估对象和当地评估条件的特殊性的限制。但现在不少银行和拆迁管理部门都明确表示，应选择两种以上计价方法作为计价方法，不得随意选择一种；确需作出选择的，应当在评估报告中予以说明并说明理由。

(3)使用市场比较法是没有用的。市场比较法适用于类似房地产交易案例较多的评估。如果条件允许，应以市场比较法作为主要评估方法。 《城市房屋拆迁估价指导意见》第十六条规定：拆迁估价一般应当采用市场比较法。

（四）对有收入或潜在收入的房地产进行评估时，未选择收益法作为评估方法之一。有些评估机构在对酒店、酒店进行评估时，特别是在拆迁评估报告中对商铺或店面进行评估时，不使用收入法而是使用其他评估方法，这可能会引起委托人或相关方的怀疑。

（五）评估目的已经明确，适合采用多种评估方法进行评估的，不得同时采用多种评估方法进行评估。评估方法的选择未考虑评估对象的特征或不符合相关规定。我们的审核报告应判断估值方法是否适合估值目的和估值对象，以确定估值技术路线是否正确。

（六）对具有投资开发或再开发潜力的房地产进行评估时，不选择假设开发法作为评估方法之一。一些拆迁户质疑评估机构时，常常会问为什么不采用假设开发法？原因其实很简单。无论采用何种估价方法，估价结果都必须是房地产市场价格“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证核发之日”。

(7) 简单地使用成本法对任何财产进行估价。当不存在市场基础或者市场基础不足，不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估值时，可以采用成本法作为主要估值方法。为了操作方便，一些评估师一直采用成本法或重置成本法进行直接评估，这已经不能满足市场的需要。

最近，我审阅了评估机构完成的一份酒店拆迁评估报告。本报告的技术路线是对土地和建筑物分别进行价值评估。土地价格采用比较法和成本近似法评估，建筑物价值采用成本法评估。法和收益法评估。看似使用了多种评估方法，但实质是只有一种评估方法，没有遵循房屋和土地一体化的评估原则，这对于技术拆迁评估报告来说是不合适的。

2、常见问题及市场比较法分析

市场比较法是评估机构经常使用的评估方法，基本上大多数评估师都能熟练使用。但这并不意味着每个人都能把这个评价方法做到完美无缺、无瑕疵。尽管各个评估机构采用的市场比较法的格式不会一致，但其要求或内涵应该完全相同，因此评估人员应严格按照要求进行，以确保评估结果真正符合市场价值。

（一）比较例选择不当或者比较例不符合条件（相同用途、相同结构、相同地点）的。例如：比较例价格过高或过低、交易日期与估价时间相距过长（不能超过一年）、《房地产估价标准》和《城镇房屋拆迁估价指南》对此有明确规定），房屋用途的内涵不一致（如店面与商场店面的比较），以及不同区域的案例比较。

(2)确定修正系数的理由不充分。修正系数取值不统一、不标准化，或者比较对象与参考对象颠倒。房地产的不同属性（如住宅、工业等）在修改因素时应有不同的优先级和权重。

（三）可比实例交易价格单项修改调整幅度超过20%，或者可比实例交易价格各项修改综合调整幅度超过30%。这种可能性主要是由于评估者对比较案例的选择不当，或者无意中使评估结果偏离了正常值。方法不巧妙，容易引起误解。

(4)修正后的方向误差比较。修正因子时，修正方向颠倒，分子分母颠倒，土地年龄不修正。比较情况时判断存在差异，应予以修正，但实际计算时并未修正。

（五）误解区域因素比较校正的内涵或将区域因素与个体因素混为一谈。区域因素和个体因素之间具体比较修正项的选择没有考虑评估对象与可比实例之间的差异。可比实例的条件必须是交易日的条件，并应结合评估对象的特点。区域因素和个体因素的具体修正系数请参见《房地产估价标准》。

（七）比对修正项目有遗漏项目的。未说明可比实例的交易条件。交易条件异常的，需要修正交易条件但不修正；交易日期不可修正，应根据同类房地产的价格变动率或指数，或根据当地房地产价格进行日期修正。对变化和趋势做出判断并做出调整；建立价格可比性依据时，价格内涵不一致的，如报价与成交价格、房产均价与案件单价、含房屋装修的成交金额等，未进行更正；付款方式的差异尚未得到纠正；异常的交易税负担尚未得到纠正。

(8) 间接比较与直接比较相混淆。这个问题比较隐蔽，一般非专业人士很难察觉。因此，评估人员避免使用相关的比较因素进行修正，这可能会导致结果出现偏差。

三、收益法常见问题及分析

收益法应该是评估人员更容易使用的评估方法。一般来说，只要资本化率、收益寿命等参数取值合理，净利润计算无误差，评估过程就很难过于挑剔。当然，收益法也是一些银行明确建议评估师不要使用的评估方法。因此，我们评估人员在使用收益法进行评估时应更加谨慎。

（一）收益期限确定错误。收入期间的来源没有明确，一般是由于缺乏权利描述。收益期的确定是我们评估者中争议比较大的一个参数。这个问题在拆迁评估过程中经常遇到。事实上，《房地产估价标准》也明确规定：当建筑物的耐久性长于或等于土地使用权年限时，一般直接根据土地使用权年限确定；建筑物的耐久性短于土地使用权年限的，可以先根据建筑物的耐久性确定。房产的耐用年限决定了未来可以赚取收入的年数，然后加上超过建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折现值。另一种方法是假设未来可以赚取收入的年数是无限的。年，采用收益法计算公式，年限不限（净利润扣除建筑物折旧和土地购置费用摊销）。

（二）没有客观收入和正常费用作为价格评估的依据。无论租金收入是否稳定，都不考虑未来客观收入的变化。分析未来收入变化趋势，不能只看当前收入状况。客观收入是与类似房地产正常情况下的潜在总收入、有效总收入、营业费用或净收入进行比较。如果不符合正常客观情况，应进行适当调整和纠正，使其正常客观。仅根据特定案件的收入确定。

（三）收入计算错误。如有出租情况，须按照租赁合同的规定，在租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）分别计算；采用比较法求得客观收益时，应采用几个比较例。与评估对象具有可比性；计算总收入时所使用的天数和面积有误（应扣除的未扣除）；计算总收入时不考虑空置率、入住率、入住率（空置率还必须考虑目标租金），酒店还需要考虑入住率。租赁收入不包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等利息收入。收益法中，酒店自用办公场地、技术层、设备层、公共大堂等在计算时不能重复计算。计算其收入；那些不属于房地产收入的不能计入房地产，如酒店的床、空调、桌椅、电视等。其他设备、设施的价值不能单独计算。

（四）正常费用计算错误。费用计算遗漏项目或增加不合理项目，如直营房地产遗漏商业利润，正常费用计算税金只计算房产税，不计算营业税及其附加、土地使用税；如折旧、土地摊销、抵押贷款利息、所得税等也包含在扣除额中。以租赁方式转让不动产评估时，租赁合同中未规定租赁期内全部费用的扣除项目。根据租赁合同中规定的租金含义，如果为保证合法、安全、正常使用所需的费用由出租人承担，则四项费用均应扣除；维护、管理等费用全部或部分由承租人承担的，这四项费用均由承租人承担。项目费用中的部分项目将作相应调整。

（5）资本化率确定错误。资本化率的选择没有说明方法和来源，确定方法简单；安全利率选择不当，缺乏必要说明（应采用一年期国债年利率或一年期同期定期存款年利率）；用途不同。评估对象采用相同的资本化率；以物价上涨率和经济增长率作为资本化率；未区分综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率之间的关系。

4、常见问题及成本法分析

一般来说，由于成本法较难对旧房进行估价，因此采用成本法对新房进行估价更为合适。但在实践中，评估机构更适用常用的成本法对工业厂房、在建工程和非收益性公共建筑进行评估。有的在拆迁评估中对旧房进行评估时还采用成本法，这样计算过程更容易让人们理解和接受。当然，估值结果是否就是市场价值还有待商榷。虽然成本法的技术思想比较简单，但是成本法在实践中存在很多问题。

(1)成本应为社会平均成本，即客观成本。评估过程中，我们采用项目的实际金额，并说明是否与当前当地一般社会成本一致（即要区分实际成本和客观成本，使用重置成本，而不是重建成本） ）；我们还必须分析市场供需。最终确定评估价值（体现在经济折旧的确定上）。

（二）收费结构不完整、项目缺失或者计算公式错误的。应当采用成本法计算的项目包括土地购置成本、开发成本、管理费、投资利息、营业税、开发利润和折旧。例如：有些报告采用成本法来估算时间管理费或正常利润和税金等。

（3）注意是否对各类房产的价格结构进行说明。评估抵押价值时是否正确考虑了土地价值（是否包含土地出让金）、建筑成本所使用的重置成本或重置价格及其内涵（使用当地公布的重置价格还必须遵守日期修正）。

（四）采用成本法计算贷款利息时，计息期间存在误差。因为一般情况下，地价是一开始就投入一次，也就是从工程开始到竣工计算利息，而建筑的投资是在建设期间平均投入的，所以建设的一半应在计算期间内累计。计算基数为土地购置成本、开发成本和管理费之和。

（5）计算开发利润时，不同的利润率应对应不同的计算基础。开发利润按照土地征用费和开发成本之和，并按照同类房地产开发建设对应的平均利润率计算。销售利润率对应的基数按照房地产开发完成后的价值计算。

（6）营业税的征收依据是销售收入不是成本。税收构成是否正确？注意计税方法是否正确。应按照当地政府有关规定计算。交易双方应承担各自的税费，如房产税、营业税、交易契税、印花税等。

（7）折旧计算是否正确。建筑物经济年限晚于土地使用年限的，按照建筑物实际使用年限加上土地使用权剩余年限计算折旧。成本法计价中的建筑物折旧应是由于各种原因造成建筑物价值的损失，包括材料折旧、功能折旧和经济折旧。然而，我们大多数人只使用直线法来计算折旧额。本质上只是建筑物理价值的降低。无论采用上述哪种折旧方法计算建筑物现值，评估人员都应当亲自到评估对象所在地进行观察、鉴定建筑物的实际年龄。根据建筑物的建造时间、维护、使用情况以及地基条件、稳定性等，最终确定应扣除的折旧额或成新率。

5. 假设展开方法常见问题及分析

假设开发法是我们评估机构最常用的在建项目评估方法。采用这种方法，应掌握拟开发的房地产投资开发前后的状况，以及投资开发后房地产的经营方式，如销售、出租、自营等，等，估算结果为开发完成后的房地产价值减去开发成本、管理费、投资利息、销售税、开发利润以及投资者购买拟开发的房地产时应承担的税费；我们经常发现一些估值报告对上述项目的计算有时令人困惑。

（1）注意项目必须是具有投资开发和发展潜力的房地产。不同类型房地产的未来市场价格也应根据市场情况进行估算，其未来用途应合法并符合最高、最佳使用的原则。

（2）检查项目是否完整，项目是否有风险损失等具体描述和计算。假设开发法计算的项目包括房地产开发完成后的价值、开发成本、管理费用、投资利息、营业税、开发利润以及投资者购买待开发房地产应缴纳的税费。应扣除的项目不能省略，如： 不得省略买方在购买土地和在建工程时，应省略应交纳的锐金。估算开发利润时，应注意计算基数与利润率的对应关系。评估总土地时，还应当扣除拆迁安置费。

(3)看看静态方法和动态方法的注意事项。计算利息时，计算基础中缺少一项或多项。例如：销售税一般不产生利息）；采用动态法计算房价时，折现率和折现系数的确定必须合理，不应考虑投资利息和开发利润的估算。静态方法不打折。

六，结论

房地产估价报告是提供中介服务的估价机构提供的产品。就像其他行业提供的产品一样，也会存在质量问题。任何评估机构都不能保证其评估报告不存在质量问题。这个是正常的。

在我们对各种评估方法计算的审查中，报告的关键是市场研究是否充分、信息是否充分、理论支持是否有力、技术含量有多少。至于报告中的估值技术思路和估值方法是否正确，估值

可比案例、价格计算过程中使用的各种原始数据以及选取的各种参数和系数是否确实有根据，计算是否正确，评估结果是否合理，应根据评估对象的需要而定。报告撰写过程中严格按照《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指南》、《城镇房屋拆迁估价指南》等要求进行操作。

如何保证评估报告的质量？最根本的一点是正确把握市场，根据市场信息做出评估。在市场经济条件下，大多数评估必须给出市场价格，因此评估报告中使用的案例必须是来自市场的真实案例，不能凭空捏造；各项参数的确定必须根据市场情况而定，尽量避免主观决定。估值结果应接近市场状况，不应偏离太大。

房屋资产评估报告样本第三部分1. 项目概况2. 竣工预验收流程3. 竣工预验收监督结论

附件一：单位（子单位）工程质量控制数据核查记录表附件二：单位（子单位）分部及子项目监督抽查汇总表附件三：单位（子单位）工程安全及功能检查数据验证及主要功能抽查记录

附件4：单元工程视觉质量监督检查表

附件5：单位（子单位）监督抽查/见证测试情况汇总及说明附件6：单位（子单位）竣工预验收遗留问题整改结果附件7：单位（子单位） ）工程质量预验收记录表附件8：竣工预验收小组成员名单及分工表

苏州市工程监理协会

***项目

竣工预验收质量评估报告

一、项目概况（一）相关单位1、建设单位： 2、监理单位： 3、设计单位： 4、建设单位： （二）项目特点1、项目地址：

2、开工日期：*年*月*日。完成日期：*年*月*日。三、项目构成及规模

本项目建筑面积为框架结构。 1-9轴（车间区域）为单层结构。长9M*8=72米，宽8*8=64米，檐高米。山脊高度为米； 10-11轴（附属建筑）为框架结构，三层，9米*64米，底层高度米，二、三层高米，檐高米。

4、工程建设/结构/给排水/strong弱电简介

（1）地面：车间采用150毫米厚的C25钢纤维混凝土，经压实、抛光。 （2）门窗：铝合金门窗、工厂电动卷帘门、甲级防火门窗

（3）装修：内墙-混合砂浆装修，车间内墙中漆，办公楼业主负责。外墙——水泥砂浆装饰和外墙涂料。

（4）屋顶：附属建筑采用现浇混凝土板、挤塑板保温、SBS卷材防水；厂房面积为钢结构屋顶。 （五）基础及主体结构；基础为墙下条形基础、柱下独立基础。地基埋深达数米。承载层采用2-2号粘土层（fak=200kp）。缓冲层为c15，其余为c25。以下砖为mu10实心砖，用M10水泥砂浆砌筑，以上砖为mu10多孔砖，用M5混合砂浆砌筑。本工程室内地面标高相当于室内外区域的绝对标高和高差。

（六）给水、排水、电气概述

1）室内给水管采用PP-R给水管，采用热熔连接。 2）室内消防管道采用镀锌钢管，螺纹连接。

3）排水管：废水、污水管道室内采用UPVC排水管，室外雨水管采用UPVC排水管。 4）电气工程：供电电源为10KV。室内PVC电线管采用暗装，采用阻燃PVC管。车间埋地部分安装有隐藏涂层的电线管。其余部分用阻燃PVC管隐蔽。电缆通过桥连接。

2、完成预验收流程：

（一）承包商***公司在自查、自查、自评的基础上，于*年*月*日填写了工程竣工验收表，并将全部竣工验收资料报送本监理组，申请竣工验收。

（二）本监理组主任监理工程师于*年*月*至*年*月*年组织各专业监理工程师对各专业工程的竣工数据和质量进行了全面检查。年*月这一天，我们邀请了监理公司总工程师室、工程部的相关专家，以及施工单位的项目经理，并组织施工单位的项目经理和公司技术质量经理对检查工程竣工数据和实物质量，并对检查中提出的问题进行处理。针对问题，督导组已督促承包单位及时整改。主要检验（抽查）检验条件如下：

1、施工质量验收资料

（1）施工及技术管理资料：齐全

项目概况；施工现场质量管理检查记录；组织设计、计划及审批表；技术披露记录；完成报告；混合比例清单；项目总分包等信息齐全。

（2）工程质量控制资料：基本齐全

图纸联合评审、设计交底、设计变更；技术审查数据；材料质量证明及验证数据；施工测试和见证测试报告；隐瞒工程验收记录；施工记录；商品混凝土证书、试块强度报告；钢材保护层厚度实测记录等完整有效。

（3）项目安全及功能验证数据：基本齐全

屋顶、卫生间蓄水测试记录；建筑物垂直度、标高、总高度测量记录；外窗三维检测报告；沉降观测记录；消防管道试压记录；供水管道试水记录；

排水主管球检测记录；防雷接地电阻测试记录；钢梁、吊车梁侧弯及垂直度试验记录；大六角螺栓扭矩系数复验报告；最终拧紧扭矩检查记录；摩擦片防滑系数报告等资料齐全，检测结果符合要求。

（4）工程质量验收记录：完整

各检验批次、分项、（分）部门项目验收记录齐全。 2、身体素质

(1) 项目排除：配水、入口坡道（详见业主通知） (2) 感知质量：一般

监理组在听取业主、设计、施工等各方意见后，对单位工程感官质量进行初步评价，供竣工验收时参考。

(3)安全和功能检查：符合要求

对屋顶喷水、卫生间蓄水、层高、总高、垂直度、给水管试水记录、消防管试压记录、防雷接地电阻测试记录等项目进行了抽查和验证试验。

(4)现场清洁及成品保护。好3、工程预验收监理结论： （一）评审依据1、工程建设监理合同2、工程建设合同3、工程地质勘察报告4、工程设计文件

5、建设工程施工质量验收统一标准（GB50300-）和各专业验收规范（二）监理结论

1、列入本单位工程的分部（分部）工程质量已经验收合格； 2、质量控制资料基本齐全；

3、安全、功能相关检测数据齐全，主要功能项目抽查结果符合相关专业质量验收规范和施工合同的规定；

4、感官品质一般；

综上，监理组评定该单位工程质量合格。建设单位可以组织竣工验收。

房屋资产评估报告样本第四部分摘要：资产评估师职业资格执照被取消后，资产评估行业急需转型升级，即：市场化，从法律、法规和规章上索取业务。政府向市场寻求业务；专业化，由资质认证执业向能力水平执业转变；以服务为导向，从提供评估报告转向提供评估服务。本文对此进行了探讨。

关键词：资产评估师、转型升级、市场化、专业化、服务化

取消资产评估师职业资格执照，资产评估师职业资格由入门级职业资格调整为专业评估级职业资格。这不仅是职业资格管理方式的改革，也是恢复资产评估专业服务本质定位的重要举措。也是对资产评估行业转型升级的一次收费。资产评估行业要实现可持续发展，必须实现市场化、专业化、服务化的转型升级。

1、市场化：从向法律、法规、政府要生意转向向市场要生意

在资产评估师职业资格执照被取消之前，评估业务由法律、法规和政府规定。此类业务具有三个主要特征。一是报告使用者不承担评估费用；二是报告使用者（特别是政府部门）出于强制性规定而非经济决策需要而使用评估报告。关心评估质量；三是报告使用者指定评估机构。如果报告使用者与客户之间存在脱节，存在利益冲突（例如，在抵押贷款价值评估业务中，借款人和贷款人对评估结果有相反的要求），资产评估师一定偏向承担评估费用的客户而不是报告使用者。客户选择资产评估师或评估机构的标准是“快”（出报告快）、“好”（评估结果满足客户要求）、“省”（评估费用低），无论他们的能力水平。在报告使用者不太关心评估质量的前提下，资产评估师会围绕客户的选择标准进行恶性竞争，形成“快速、优质、经济”程度与业务量的正相关关系资产评估师可以吸引的。 “劣币驱逐良币”的关系环境。为了获得报告使用者的指定，评估机构必须采用贿赂、利益交换等手段。例如，在抵押物价值评估业务中，银行是报告的使用者，但要求借款人委托指定的评估机构名单进行评估并承担评估费用（具有法律、法规授予的评估业务的特点）和政府）。但银行指定评估机构名单并不是通过公开招标等公平公正的方式进行，而是在私下悄悄进行。很多评估机构并不知道银行确定评估机构名单的时间和条件。即使知道这些信息，由于银行不需要解释原因，评估机构很难仅凭其能力水平和服务质量进入名单。实践中也出现了非正常的部门垄断。土地管理部门只接受土地评估机构出具的评估报告，房地产管理部门只接受房地产评估机构出具的评估报告，财政部门只接受资产评估机构出具的评估报告。在企业兼并、收购、重组、国有企业改制等经济活动中，资产评估机构出具整体资产（企业价值）评估报告时，需要委托土地评估机构、房地产评估机构重新评估土地使用权、住房和建筑物。不良价值现象。这些现象都是与市场化不相容的。

一般情况下，市场是资产评估业务的唯一来源。但这并不意味着政府不能使用评估报告，而是报告的使用者（包括政府）必须自行委托评估并承担评估费用。在这种情况下，报告使用者会理性地决定是否需要委托评估。为降低评估成本，将通过公开招标等形式确定评估机构。这时的评估业务就是市场化的。资产评估是市场经济的产物。只要有市场经济，就会有价值确定的需要，就会有资产评估专业服务的需求。市场化程度越深，资产评估就越重要。

业务会越发多样，评估市场空间会越发广阔。在评估业务市场化的情况下，那些能力水平不高，主要靠个人人脉、社会关系获取业务，甚至靠商业贿赂（付回扣、介绍费等）获取和保持业务关系的资产评估师，如果再不努力提高能力水平和服务质量，必定被市场淘汰。市场化是资产评估行业转型升级、提高能力水平和服务质量、体现专业价值的前提。市场化有利于资产评估师突出专业观念，增强服务意识，按市场规律办事，努力适应市场需求。 二、专业化：从靠资格认证执业转为靠能力水平执业 资产评估师职业资格许可取消之前，资产评估师靠资格认证执业，惯性思维是评估公信力和专业权威是法律、法规和政府行政许可授予，只要考取资产评估师执业证书后就可以从事资产评估工作，不再需要努力提高能力水平。委托人和报告使用人看重的是执业证书，而不是其能力水平。无论评估质量优劣、评估结果正确与否，评估报告只要经过资产评估师签名、评估机构盖章就是有用的。实务中，降低收费、在评估程序上“偷工减料”、迎合委托人要求决定评估结果等恶性竞争方式比较常见。在实践中出现了资产评估师不了解评估对象状况和主要特征，采用市场法评估时虚编交易实例（即虚构不存在的交易实例）、虚编交易实例的信息（即虽然交易实例是真实存在的，但是资产评估师没有去实地了解过具体情况）或者篡改交易实例的信息（将成交日期、成交价格、交易情况等信息加以篡改，使交易实例具有或更具有可比性，减工作量）；采用收益法评估时随意修改净收益或折现率得出委托人需要的、满意的评估结果等不良行为。 另外，行业内外评价评估机构强弱往往将资产评估师数量作为重要指标，不考虑资产评估师能力水平和服务质量。从1995年资产评估师职业资格实行准入（许可）制度后，有一批通过考试取得职业资格的人并不从事资产评估工作，而是将职业资格挂名在评估机构获取报酬，成为没有执业或者不会执业的在评估报告上签名的工具。在靠资格认证从业的情况下，评估机构并不需要实际聘任具有专业能力的资产评估师执业。有些评估机构甚至没有专职的资产评估师，而是聘用没有考取或者无法考取职业资格的人从事评估业务（这些人实际工作往往只是打字，专业的评估工作就变异成为简单的打印评估报告），导致资产评估师职业资格许可制度有名无实。 取消资产评估师职业资格许可后，专业的重要性会突出，专业会成为资产评估师、评估机构乃至行业的核心竞争力。资产评估师、评估机构要生存和发展都必须提高执业能力、执业水平和评估报告质量，靠资格认证执业和资产评估师挂名这一不合理现象必定会消失。靠能力水平执业后，能力水平高的资产评估师必定脱颖而出而受到市场欢迎；资产评估师能力水平越高，业务越多，薪酬越高，从而促使资产评估师努力学习，提高能力水平，形成依靠能力水平进行良性竞争的氛围，实现扶优限劣、大浪淘沙的良好效果。 三、服务化：从提供评估报告转为提供评估服务 取消资产评估师职业资格许可之前，委托人委托评估仅仅是为了获取一份评估报告，用以应付政府部门监管等。从当前业务量比较大（构成中小评估机构主要业务）的房地产抵押价值评估业务看，由于房地产（特别是住宅）市场发达且公开、透明，借贷关系当事人对房地产价值心中有数，对评估结果准确性要求低（只要估个大概数即可），只要了解市场行情的人都能够评估，实质上是没有专业评估服务需求。抵押物价值评估业务是银行免费使用评估报告（即借款人承担评估费用）的前提下存在的业务，是在目前信贷关系中银行处于类似于政府部门的强势地位状况下特有的业务。如果银行处于劣势地位或者处于与借款人平等地位时，在银行需要自己承担评估费用的情况下，银行必定会考虑放弃这种形式主义的要求。取消资产评估师职业资格许可后，资产评估师如果不在提高服务质量上下功夫，拓展有真正评估服务需求的业务，肯定是没有前途的。随着市场化程度加深，各种类型的评估业务越来越多，只要评估服务却不要评估报告的咨询业务需求也会增多，例如为证券市场上的投资者提供企业估值咨询，为企业并购中的收购公司或目标公司提供投资价值咨询，为企业管理提供价值顾问服务，还可以提供财政资金支出的绩效评价和企业内控评价等服务。资产评估师如不能尽快实现知识更新、缺乏应有的执业能力，就会丧失机遇，只能在原地踏步或被市场所淘汰。 取消资产评估师职业资格许可后，为了还原资产评估专业服务本质定位，资产评估师要努力为委托方提供有价值的专业服务，就必须改革评估报告、改变“按模板出报告”的现象。资产评估师职业资格许可取消之前，资格认证赋予了评估公信力和专业权威，资产评估师出具的评估报告内容比较简单，没有说明相关参数确定和各项因素影响值，没有反映评估测算过程，报告缺乏说服力，评估结论欠缺正当性和权威性，严重影响资产评估师客观公正的专业形象。资产评估师职业资格许可取消后，资产评估的目的在于为报告使用人提供价值咨询意见，供其做出经济决策时参考；而不是强加给报告使用人一个评估结论。评估的服务化要求资产评估师在报告中实现充分披露，以让报告使用者可以判断评估工作是否尽职尽责，实施了哪些评估程序以及评估程序是否到位，影响评估结论的因素是否得到恰当考虑，相关参数的确定是否谨慎合理，评定估算的计算过程是否明晰与正确。例如采用市场法评估房地产价值中，报告中要充分说明被评估对象与交易实例基本情况和勘查情况，说明被评估对象与交易实例的具体差异，说明哪些因素要修正以及如何确定修正系数，分析交易实例的成交价格是否正常，非正常交易价格（例如卖方的税费由买房负担）如何修正为正常交易价格等。评估的服务化决定了评估收费取决于工作量大小、评估工作难度和复杂程度，而不是取决于评估价值。例如前述简单的、不要求得出准确评估结果的房地产抵押价值评估，因为工作量很小，收费必然是很低的（据笔者调查，委托人可以接受的收费区间是每项业务500元至800元）。评估的服务化决定了评估机构要招聘和培养人才，完善内部合理使用、考核激励和留住人才的措施，提升专业能力水平和服务质量。 参考文献： [1]许德风.论私法上财产的定价――以交易中的估值机制为中心[J].中国法学，2009，（6）. 房屋资产评估报告范文 第5篇自9月金融危机全面爆发以来，国际金融危机持续蔓延，同时受国内外市场波动、农产品质量安全事件等多种因素的影响，20下半年特别是进入第四季度以来，全国多类农产品价格下滑，而农业生产成本仍居高不下，给农民增收带来影响，对我国经济的负面影响日益加深，对农业农村发展的冲击不断显现。金融危机对**区的影响主要表现在以下几个方面： 一、农民工提前返乡情况 **区农民工提前返乡总人数为2645人，其中男1845人、女800人、具有高中以上文化有794人，初中或初中以下的有1851人。这些人原在云南省、广东省就业，工资水平在600元至1200元左右。在这些返乡人员当中，大部份是在本县或本省内打工，主要从事建筑业、餐饮业，服务业、旅游业和一些轻工业。返乡的原因少部份是企业破产或公司不景气，但大部份是由于待遇低，或自己吃不起苦，自愿提前离岗，也有少部份返乡农民是受到惠农政策吸引或家庭变故等原因。就业期间基本上没有办理过社会保险、现在没有享受保险。返乡后在原村社务农，未发现返乡后没有耕地和不会务农的情况，返乡农民工返乡后与父母和妻子同住，有固定的住房。 经调查，贫困山区返乡农民工大部份是由于特殊原因返乡的，在家中有年迈的父母和妻子，同时也有需要照顾的孩子，是形势所迫，但也有一部份人是由于违反纪律，被企业辞退的，这部份人好吃懒做，对国家政府不满情绪较多，无理要求也多。也有一部份人提出了合理要求，可以归纳为以下几点： （1）加大对贫困山区资金的扶持力度； （2）增大国家政府对贫困山区政策性支持； （3）加强对贫困山区农民进行科技培训，提高种养殖业科技水平，提高贫困山区农民科学种植、科学饲养的能力。 二、扶贫龙头企业受影响情况 **区扶贫龙头企业只有一个，**瓦莎毕实业有限公司，国际金融危机对该公司具有一定的影响，但目前开工情况良好，设有破产或停业的情况，公司工人没有裁员，工资水平没有下降，目前公司动转正常。 三、农产品价格回落情况 **区主要的农产品有：小麦、水稻、玉米、生猪、鸡蛋马铃薯、水果等，其价格相对稳定。第一季度生猪价格回落2元左右。其它农产品价格基本保持稳定。 四、农业生产资料价格变化情况 **区农业生产资料主要是化肥、农药、种子、电费、水费、人工、防疫等价格基本保持稳定，没有太大变化。 五、其它突出问题 **区作为**市政治、经济、文化、信息的中心，以旅游业作为支柱产业，近来由于国际金融危机，境外游客减少，对旅游产业带来一定影响，但国际金融危机对贫困地区影响不大。 **区扶贫办 xxxx年3月9日 房屋资产评估报告范文 第6篇根据xx区人民政府教育督导室上半年督导评估的工作安排，督导室组成的督导评估组一行10人，在组长xx同志的带领下，对xx市xx小学附属幼儿园（以下简称“xx附幼”）进行了为期两天的综合督导。两天来，评估组共听课17节，优良率94%；检查备课笔记30本，学习笔记27本，听课笔记29本，班务手册27本，优秀率分别为60%、67%、62%、63%。评估组还通过察看园容园貌、观摩幼儿韵律操、查阅台账资料、对15名教师进行问卷、与园长、教师个别交谈等途径检查，觉得xx附幼从园长到教师重视这次督导评估，幼儿园上下多次召开会议，自评工作认真，自评报告较客观地反映了幼儿园近几年来的办学轨迹。现对照《xx区幼儿园综合督导评估细则》，对xx附幼综合督导评估报告如下： 一、主要成绩 （一）理念清晰，目标明确 xx附幼是在12月，经区政府批准，撤销两园（原城北幼儿园、西仓幼儿园）新建的一所幼儿园，园领导能根据实际情况，在广泛听取教工的意见、全面分析园情的基础上，依托xx中心小学这个特殊意义的学校，提出了本园办园理念——“把最美好的童年献给孩子”，倡导“爱心、敬业、和谐、创新”的园风，提出了“内增素质、外树形象、优质加特色”的发展新思路。幼儿园发展标杆提升后，得到广大教工的一致认可，促进了幼儿园和教师不断发展。 走进xx附幼东、西两个园区，园舍环境虽然简陋，但粉刷一新，给人一种温馨柔和的感觉。老师们能够因陋就简，充分利用每一面墙壁、每一个角落、每一块空间，营造环境育人的氛围。班班都有区域活动角、自然角和阅读角，能够根据幼儿兴趣和需求投放相应的材料，使幼儿有丰富、有效、和谐的生活空间，满足了幼儿认知、情感、动作、技能和社会性发展的需要。在公共环境创设中积极从幼儿角度出发，注重幼儿的参与性，真正实现环境与孩子们的“对话”，体现了幼儿园把“以幼儿为本”的思想渗透于环境创设中的独特用意。 在督查中，我们注意到，幼儿以愉快的情绪积极参加教师精心组织的各类活动。特别值得一提的是，xx附幼的幼儿早操是个亮点：两个园区能根据各年龄阶段幼儿心理特点、动作发展水平以及对音乐的感悟能力的不同，编排出各具特色的律动操和器械操，教师对器械的选择也能充分考虑到安全性、趣味性、功能性。教师示范准确优美，幼儿动作整齐到位。幼儿园活动空间虽有限，但幼儿生活在这样的环境里是幸福快乐的。 （二）办园规范，制度健全 该园通过民主程序，及时健全、完善了各项规章制度。2012年，幼儿园建立健全了教职工代表大会制度，做到了幼儿园发展有规划，园务工作有计划，责任落实有制度，检查工作有记录，奖惩考核有依据，使全园各项工作有章可循、有据可依，上下信息反馈及时，确保了幼儿园全方位管理正规化、规范化、科学化的运行。 xx附幼班子成员分工明确，团结协作，管理网络清晰，实行统一领导、分工负责的管理模式，将幼儿园发展目标落实到各个管理环节、教育教学过程和全园各类人员职责之中。20，幼儿园增设了办公室和教科室两个内设机构，各项工作做到层级管理分明，事事有人抓，人人有事做。 （三）课题引领，教学相长 幼儿园坚持听课和检查各类笔记的制度。教师各类笔记本用不同的封面进行区分，既美观又一目了然。大部分教师书写工整规范、内容丰富、记录详细，有该园自己的特色。实施“青蓝工程”，进行传帮带，加快新教师的成长。只要有各类培训信息，园领导最大限度为教师提供外出学习机会，让教师走出去，拓宽视野，接受前沿改革信息。在园内进行园本技能培训，提升教师专业技能，促进内涵发展。园内开展了“高级教师示范课”、“青年教师研究课”、“年级组听随堂课”、“新教师随堂课互听互评”、“青年教师教学技能竞赛”等活动，充分发挥园骨干教师的引领、示范和辐射作用，全园形成了一种互帮互学、竞争追赶的氛围。 xx附幼以课题为引领，开展了省级课题《幼儿园绿色环保的实践研究》和市级课题《在日常生活中渗透环保教育促进幼儿环保意识的内化》的研究。利用社区、家长等教育资源的优势，进行环保课程的实践和研究，把环保特色课程内容渗透到基础课程，丰富了课程的内涵，为促进幼儿的全面和谐发展奠定了良好的基础。课题研究认真务实，过程性资料详尽完整。幼儿园结合“环保阳光体育节”，开展“环保嘉年华，大家high起来”等系列活动。全园师生及家长积极行动起来，收集废旧材料，制作出多件实用的体育器械。 （四）责任明确，后勤到位 xx附幼领导高度绷紧安全这根弦，认真执行并落实上级有关安全文件精神，成立了安全工作领导小组，全面落实安全责任制度。安全工作做到各司其职、各负其责、密切配合、齐抓共管。园领导定期组织安全小组成员对幼儿园的安全设施进行检查，发现不安全因素及时整改。严格执行接送制度，严把幼儿接送关，真正把安全工作落到实处。 后勤部门加强幼儿饮食卫生安全管理，严把食品采购关，实行食品48小时留样制度，开展食堂工作人员食品安全工作培训，保育员岗位技能培训。多年来，幼儿园未发生一起安全责任和饮食卫生事故，深受家长的信赖。 坚持勤俭办园的方针，合理利用有限资金做好学年度的预算、决算的审核、检查监督工作。严格财务制度，本着勤俭办园的原则，有计划地使用各项经费，不断改善办园条件。 xx附幼的教师积极参加各项比赛。仅2012年，幼儿园网站先后获得了省、市、区级评比一等奖。全园有100多人次在省、市、区各类比赛中获奖，其中，有7位教师摘取了省、市、区一等奖的桂冠。值得一提的是，王倩老师参加江苏省幼儿教师基本功比赛，荣获一等奖第四名，为我们xx区学前教育争了光，添了彩。从这些荣誉中，我们看到了xx附幼人的奋斗和努力、看到了xx附幼人的勤奋和智慧、看到了xx附幼人的才干和能力，实现了从街道幼儿园到区属五大公办园之一的平稳过渡。 祝愿在不久的将来，xx附幼新校址建成后，将以更加崭新的姿态成为北教研片区的“领头羊”。 二、存在问题和建议： （一）要加快速度改善办园条件，加大投入添置教学设施设备。xx区教育局已有规划，新幼儿园将在今年动工，建成一所全新的xx小学附属幼儿园。园领导要不断克服困难，抓紧办理好各项手续，尽快动工，如期完成建园任务，让北片的老百姓早日看到一所现代化的幼儿园。目前园内有不少教学设备老化、图书破旧且内容重复，教师办公条件简陋。幼儿园要想法设法，添置教育装备、图书等，为教师的教育教学提供物质保障。 （二）进一步加强教师队伍建设，不断更新教学理念。幼儿园要以园内的骨干教师带动、引领，不断研究课堂教学艺术，探究适合新时期下的幼儿个性发展的教学方法，打造出张扬幼儿个性的、以幼儿为主体的、体现师生互动的特色课堂，促进全园教师共同进步、共同发展、共同成长。 （三）明确办园特色，强化精细化管理。幼儿园要凝炼出自身发展的办园亮点，打造出能够可持续发展的办园特色。要进一步做到管理的精细化，严格保育管理、教育教学的各个流程，努力促进办园质量的不断提高。 对照《xx区幼儿园督导评估细则》，经督导评估组认真评议，xx附幼的评估等级为优秀。 xx市xx区人民政府教育督导室