住宅可行性研究报告样本第1 部分一、项目背景

1、项目名称：住宅小区（暂名）

2、可行性研究报告的编制依据：

（一）《城市居住区规划设计规范》

（二）《A市城市拆迁管理条例》

（三）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（四）《住宅设计规范》

（五）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划设计规范》

（8）《高层民用建筑消防设计规范》

三、项目概况

1）地块位置：基地东起xx路，西至xx路，北至xx路。封闭区域内土地面积约平方米。该地块属于A市A类地块。

2）建设规模及目标：

土地面积：英亩（平方米）

容积率：

开发周期：

土地价格： 元/亩（A市国有土地使用权起拍价） 建筑面积（估算）： 总建筑面积：

3）周边环境及设施

（1）步行至A市中心约需10分钟。

(2)西侧是城市的中心景点。

（3）东侧为城市绿化带，南侧为广场。

(4)西南靠近A市小学。

(5)北边是A市人民银行。

4、项目SWOT分析

优势和机遇

（1）本项目位于A市最具发展潜力的区域，周边环境将是近期最好的居住区。

（2）A 近年来经济发展和市政建设的步伐，使该地区的房地产具有较大的升值空间。

（3）东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可。

（4）周盘地区日益成熟的住宅设施和商业氛围的逐步形成，为本项目的零售价格奠定了一定的基础。

（5）很大比例的被拆迁当地居民选择重新安置，这将在一定程度上缓解项目的资金流动压力。

（6）项目以毛坯地出让，起步价为元/亩，减少了拿地所需的初始资金。

（7）本项目规划为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可供参考。

（8）我公司与A市政府及建设主管部门良好的公关背景，有利于我公司未来在当地的发展。

（9）物业公司较早介入A市，将为项目未来的物业管理提供一定的优势互补。

（10）由于拆迁难度大，引起了外地的资金担忧，这为我们此次中标创造了一定的机会。

缺点和威胁

（11）拆迁密度过高，拆迁成本和风险是项目成功的关键。

（12）A市拆迁实施细则即将发布，拆迁成本预测存在一定风险。

（十三）由于市政设施拆建标准的不确定性，导致成本计算存在一定的不确定性。

（十四）外部资金介入可能导致土地挂牌价过高。

（十五）规划中该地块的住宅用地定位以及未来商业规划是否获批存在一定的不确定性。

（16）小高层居住观念的形成，物业管理费、电梯运行维护费等都会给未来的销售带来一定的阻力。

(17)这块土地上的居民大部分是第二次拆迁，拆迁难度很大。

(18)随着花园越来越完善，又是多层住宅，与该项目的竞争将非常激烈。

（十九）拆除难度大，可能导致工程工期延误。

（二十）周边配套设施、交通不完善。

二、市场分析

1 A市概况（参考）

A市位于河南岸，面积平方公里，人口1万。

生态环境优良。境内有国家森林公园、国家野生动物保护区、国家水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达到56%。 1996年、1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。

投资环境良好。交通、通讯便捷。公路已形成以国道、省道、沿江公路为骨架的交通网络；水运以长江干流重要港口——A港为中心。拥有国家级对外开放港口，年设计吞吐能力500万吨。 A港泥洲新港区一期工程已开工；通信已形成以数字传输、程控交换为基础的多种通信方式和多功能通信服务网络。

项目区位于河南中下游南岸，与B市接壤，是A市的政治、经济、文化中心。辖区总面积2516平方公里，人口62万，辖8乡、13镇、4个街道办事处。城市人口12万。

2 A市房地产及住宅市场分析

A市房地产业从产生到发展大致经历了三个阶段：第一阶段是1988年至1993年，以代建房屋为主。建成的房屋多为福利房，商品化率较低。房地产业还处于萌芽状态。第二阶段为1994年至1998年，代建行为逐渐消失，商品房开发逐渐兴起。 1999年至今，是房地产行业的发展和规范阶段。从城市南门“两点一线”旧城改造和西苑小区开发开始，新一轮城市建设全面启动。特别是地城改造后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口和规模迅速扩大，城市建设与房地产开发良性互动，房地产市场进入有序时期发展。至此，A市房地产业基本完成创业任务，完成原始积累。居民住房质量显着提高，产业结构更加合理，市场体系基本建立。

2003年，A市房地产业的主要特点是：

表现之一：投资增长大。房地产开发投资完成1亿元，投资增长65%，占全市建筑系统投资的65%，占全市固定资产投资的65%。

表现二：市场供销两旺。主城区商品房竣工面积1万平方米，销售面积1万平方米，空置房屋2万平方米。全市人均住房建筑面积达到26平方米。

表现三：房价平稳上涨。城镇商品住宅价格比去年上涨17%，净上涨约400元/平方米。

表现四：交易市场持续升温。全年全市共办理各类房地产交易1万宗。 A市城区共办理各类房产交易7938宗，面积1万平方米，比上年分别增长25%和35%。其中，完成现房交易2305套，面积1万平方米，交易金额8800万元。

业绩五：经济效益显着。房地产业增加值占全市GDP增加值的14%，带动相关产业产值突破亿元，带动社会商品销售突破亿元；房地产业上缴国家税金2800万元。

未来市场预测：

----从购房能力来看

随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增加。 2001年至2003年，城镇居民可支配收入从5222元增加到6028元。尽管去年房价大幅上涨，但消费市场依然繁荣。

——从投资角度

由于股市长期低迷，银行利率多次下调，房地产行业具有显着的保值增值功能，使得房地产市场成为投资的重要领域。加之银行信贷的支持，市场需求受到极大刺激。目前通过抵押贷款购买商品房的比例为42%，每年增长16%。

——从消费结构看

随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了显着变化。人们不再满足于“住得住”的传统观念，改善住房的需求显而易见。住房消费正在从“居住”转向“享受”。二、三套房的消费群体逐渐扩大。据调查，汇景花园一期购房家庭95%以上是通过房屋装修购买的。

——从需求关系角度

根据城市总体规划，城区面积将从平方公里扩大到平方公里，城市人口将从12万增加到30万。在不考虑有效购买力的情况下，仅从住房需求分析，A市每年人口增长带动的住房需求，加上城市外来人口的购房需求和城市拆迁的需要，将提供广阔的发展空间。为房地产业提供空间。

3、主要竞争项目分析

住宅区详细情况如下：

项目套数建筑面积（万平方米） 平均单价（元/平方米） 地点

向阳社区宝山路1500 22 1400号

新华社区785 8 1344 黄河街

银河社区170 1460 银河街

学院路1400号城光社区130号

太阳神社区500 英雄路1508号

部分商业网点详情

项目面积 单价元/ 位置

汇丰花园40~~80 4000~5600 新城区

秋霜花园50~~70 5000~12000 市中心

碧园社区建设路6800号36~~50

秋浦路550号桃园社区车库

建设路550号荷花村车库

三、项目财务分析

（1）拆迁成本分析

围护区内房屋均为砖混结构，其中四栋5层住宅楼（第二实验小学职工宿舍楼40户，第四建筑公司职工宿舍楼16户，

拆迁公司将拆迁安置房1栋（30户）。其他的房子有二层和四层的。

根据挂牌文件所附图纸及现场核实，围合区内拟拆除房屋面积为：住宅建筑面积34329平方米，商业建筑面积600平方米，共计约205栋。家庭。大多数居民从城市房屋搬迁到这家医疗机构。 90%以上的家庭拥有土地证、规划建设证、房屋产权证、单户水电表。有一定的房屋拆迁经验。

拆除费用估算：

按照A市《城市房屋拆迁管理办法》和拆迁补偿评估报告的规定。

1、住宅：640元/平方米()34329平方米=元=元

2、商品房：640元/平方米

3、配件（水、电、电话、空调等物品）

住宅面积34329平方米45元/平方米=1544805元

商品房：600平方米45元/平方米=27000元

4、室内装修：34929平方米80元/平方米=2794320元

5、阁楼、围墙庭院的地板等：

34929平方米48元=1676592元

6、搬家费用、临时过渡费用等：

1）。搬家费用：

住房：200户300元=6万元

商务用房：9户500元=4500元

小计：64500元

2）。过渡费：

住宅：每平方米34,329平方米6个月=514,935元

商品房：600平方米16元/平方米6个月=57600元

小计：632,535元

其他费用

3）、管理费、委托拆迁费：

34929平方米15元/平方米=523935元

4).房屋拆迁评估服务费：35000元

5）。奖励：

34929平方米100元/平方米=3492900元

以上各项费用小计为：38,533,208元，相当于每平方米的补偿金额人民币。

根据A市人民政府令，2003年上半年，A市城区房屋拆迁仍可实施。将施行《城市房屋拆迁管理办法》 2003年7月1日，A市城市房屋拆迁困难重重。特别是国家城市房屋拆迁政策向被拆迁人倾斜，司法强制拆迁基本停止。

元/平方米+100元/平方米=平方米

元X34929平方米=元

（2）建设成本分析

该地块的建设规模已初步规划。沿东湖路建两层两层奥特莱斯，占地面积50X10X2=1000，建筑面积2000。

主入口位于东湖路两个网点之间，次入口位于社区附近东湖路大桥旁。沿建设东路建有两层裙楼。形式与S小高层基本相同。裙房上建有三栋12层住宅楼。裙房面积110X15X2=3300。三栋12层住宅建筑面积为： 层，总建筑面积：17906。

地块内总体布局

一栋15层的大楼；

一栋12层建筑；

三栋12层，40X15X12层；

一栋15层楼，层数40X15X15；

用地面积：3211，建筑面积：41554

总面积：5861，建筑密度：

总建筑面积：61460，容积率：

所有高层建筑均设计有地下室，面积4861平方米，总户数约297户。

建筑成本估算

(1) 项目前期费用：

1. 拆除费用

2、土地出让金

3、城市基础设施配套费：61460X50元/=10000元

4、人防基金：配套地下室建设

5、策划技术服务费：10000元

6.墙面改装：61460X8=10000元

7、散装水泥：61460X2=10000元

8、白蚁防治费：61460X2=10000元

9、质量监督费：61460X2=10000元

10、施工图审核：61460X1=10000元

11、防雷审查：61460X1=10000元

12、消防检查：

13、文物：1万元

14、规划设计：10万元

15、建筑设计：2000X12+59460X30=10000元

16、地质勘探：61460X2=10000元

17、测量定位：10万元

18、煤气增容：2500元/户

19、供水管网配套费：20元/

小计：10000元（不含第十八、十九项收付款）

（二）工程造价

1、桩基：59460X100元/=10000元

2、地下室：4861X600元/=10000元

3、主体：59460X900+2000X500=10000元

4、电梯：9栋50万元/栋=450万元

5、室外水电工程：61460X50=10000元

6、社区绿化、道路等工程：61460X60=10000元

7、监理费：10000元

小计：万元

合计，万元

（三）工程造价分析

根据比较定价与市场定价相结合的原则，本项目预算定价为：

小高层住宅1900元/平方米，商铺6000元/平方米，地下车库800元/平方米。

住宅销售收入1900X56160=106704000

店铺6000X5300=31800000

地下室4861X800=3888800

合计：14239.28万元

营业税金及附加

各项费用142392800X4%=5695712

总成本：拆迁费+建筑安装费+税费+土地费

毛利润：销售收入-总成本

四、项目费用分析结论

如果土地招标价格在528万以内，该项目有一定的利润空间，可行。如果超出项目的风险很高，则该项目将不可行。

住宅可行性研究报告范例第二部分项目可行性研究报告的编制是确定建设项目前的决定性工作。是投资决策的合理性、技术的先进性和适应性、建设条件的可能性。和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

可行性研究报告是在前一阶段批准项目建议书的基础上，对项目市场、技术、金融工程、经济和环境等进行精确、系统、完整的分析，包括市场和销售、规模测算、对产品、厂址、原辅材料供应、工艺技术、设备选型、人员组织、实施方案、投资与成本、效益与风险等进行论证和评估，选择最佳方案作为决策依据。可行性研究可分为四个阶段：投资机会研究、预可研、可行性研究和项目申请报告。

住宅可行性研究报告样本第3 部分一、项目的基本情况

一、项目背景

2、项目发起人简介

三、主办方合作意向及尽职调查结论

四、可行性研究主要技术经济指标

二、项目投资环境和市场研究

一、项目所在地概况及经济发展基本情况

2、项目所在房地产开发及市场基本情况

一、房地产开发企业发展概况

二、房地产开发工作量增加概况

三、商品房销售概况

四、房地产开发企业经济效益概况

E、项目所在房地产市场展望

三、项目所在地周边高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况

1、供货情况

2、需求情况

3、房产租赁情况

4、项目所在地房地产开发总体评价

5、对本项目开发的功能、规模、标准、营销的建议

6、项目开发及技术设计方案分析比较

四、地块及周围环境、建筑开发条件

1、地理位置及道路交通

2. 地形地质

3、附近商业、生活设施齐全；市政基础设施及公共配套设施

4.综合审查

五、地块撤迁安置情况

六、地场三通一平的安排

七、项目开发建设及经营的组织与实施计划

八、项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划

1、基本参数

2、土地成本

3、建筑安装工程费用

4. 前期费用

5、红线内外项目及公共配套设施

6.不可预见的费用

7、开发期税费

八、募集资金计划及财务费用

一、募集资金

B、财务费用

九、可行性研究财务数据的选定和预测

（1）房地产销售收入的确定

1、住宅销售单价的确定

2、门店销售单价的确定

3、销售单价的确定

4.建议销售价格

5、实际销售收入总额

（2）项目运营管理费收入和支出

（三）营业税、所得税的缴纳

（四）土地增值税

（五）所得税

十、项目经济效益分析

十一、项目盈亏能力分析

1.内部收益率（IRR）

2. 净现值（NPV）

3. 净现值率（NPVR）

十二、项目的不确定性分析

1、项目盈亏平衡分析

2、项目敏感性分析

3.概念分析

十三、公司对项目控制方式及人力资源配置

1、项目控制方法和组织架构假设及建议

2、项目人力资源需求及现有人力资源条件分析

3、公司可用于该项目的人力资源

4、项目派驻人员的适应性

5、新聘人员要求

十四、可行性研究结论与建议

十五、项目综合经济评价

十六、有关说明及建议

十七、项目主要经济数据、指标综合付表、付图

1、项目综合效益表

2、项目动态及综合表

3、项目投资利息估算表

4.土地增值税计算表

5、项目敏感性分析表

6. 概率分析表

7、项目盈亏平衡分析曲线图

8、项目敏感性分析图

住宅可行性研究报告样本第4 部分项目名称：

福建省某住宅混合公建建设用地项目可行性研究报告

项目性质：

新项目

项目地点：

福建省

项目背景：

近年来，随着公共租赁住房、保障性住房建设和棚户区改造的逐步加大，城镇低收入家庭的住房条件得到较大改善。城市农民工是非正规的、无固定的、收入低的。低成本、城镇户籍、非城镇居民和社会保障群体的住房需求一直被忽视。城市商品房价格的飙升远远超出了他们的承受能力，而国家的保障性住房、公共租赁住房等优惠政策只针对城镇居民。这些农民工被排除在房改体系之外，即他们无法从城镇住房分配制度改革中受益，同时也很难获得保障性住房和住房公积金。他们只能选择住在环境相对较差的企业宿舍或者租用私人住宅。随着部分员工逐渐进入结婚、安家、生子的人生阶段，各种社会矛盾也相继出现。

建设内容：

本项目占地面积平方米，建筑面积平方米。旨在建设以公共租赁住房和商业住宅为核心，集酒店、商场等为一体的居住区。建设内容主要包括商业住宅、公共租赁住房、酒店、商场、地下等建筑安装工程。车库及人防及辅助设施，以及土石方、场地道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。

项目总投资：

项目总投资1万元，所需资金全部由建设单位自筹。

项目结论：

本项目符合国家各项政策和法律法规的要求。土地用途符合选址原则。地理位置优越，自然环境质量良好，基础设施完善。完全具备公租房、商业住宅、购物、酒店等项目建设的多功能特色。综合选址优势。该项目市场需求巨大，实施后将产生较大的社会效益，具有较高的可行性。

住宅可行性研究报告样本第五部分第一部分徐州地域特色

一、地理环境

徐州市位于华北平原东南部。除中部和东部少数丘陵外，大部分地区为平原。丘陵海拔一般在100-200米左右，丘陵山地面积约占全市面积。丘陵和山脉分为两大类。一组位于城市中心，山势高低不一。其中，贾王区中部的大东山为全市最高峰，海拔361米；另一组分布在城东，最高点为信宜市南郊的马。灵山，海拔米。平原总体地势由西北向东南递减，平均坡度1/7000--1/8000。平原约占陆地总面积的90%，海拔一般在30-50米之间。

徐州市位于古淮河支流伊、蜀、泗河下游。以黄河故道为分水岭，形成北部的伊、沭、泗水系，南部的睢、安水系。境内河流纵横交错，湖泊、沼泽、水库星罗棋布。废弃的黄河从东向西斜贯，京杭大运河从北向南纵贯。东有伊蜀河、骆马湖，西有夏兴河、大沙河、微山湖。

拥有大型水库2座、中型水库5座、小型水库84座，总库容1亿立方米，还有众多的桥、桥、渠、闸等水利设施。初步形成了防洪、灌溉、航运、水产等多功能综合体，江河、湖泊、运河、水库相连的水网体系。

徐州市属暖温带季风气候区。由于其东西长度较窄，受海洋的影响程度不同。东部属暖温带湿润季风气候，西部属暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。年日照时数2284至2495小时，日照率52%至57%，年气温14，年平均无霜期200至220天，年平均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56%。气候资源优越，有利于农作物生长。主要气象灾害有旱、涝、风、霜、冻、冰雹等。气候特点是：四季分明，日照充足，雨量适中，雨热并存。四时之中，春秋短，冬夏长。春季天气多变，夏季炎热多雨，秋季天气高寒，冬季寒潮频繁袭来。

二、历史沿革

徐州历史悠久。 6000多年前，徐州的先民就在这里生活、劳作。原始社会末期，尧将今天城区的位置授予彭祖，建国为大鹏国。徐州自古称彭城。

春秋战国时期，彭城属宋朝，后属楚国。秦统一后，置彭城县。

楚汉时期，西楚霸主建都彭城。西汉置彭城郡，东汉建彭城国、彭城。

三国时期，曹操将徐州刺史署迁至彭城，彭城从此被称为徐州。

魏晋南北朝时，建彭城国或徐州，首都或治所大多在彭城。

隋代置徐州，后改为彭城县，辖彭城。

唐初，徐州与彭城县名曾多次互换。唐朝中后期，徐州成为节度使驻地。

五朝时期，各王朝置徐州，治彭城，辖七县。

宋、元两代均置徐州，隶属、辖区变动频繁。

明初，徐州直属京师，后隶南京。

清初，徐州为江南省、江苏省直属府。雍正末年升为徐州府，辖1州7县。

民国初年，废府，徐州府隶郭铜山县。后设徐海路，治所为铜山（徐州）。

日伪时期，铜山县划入徐州市，曾为伪淮海省省会。胜利后，政府仍将徐州市划归江苏省。

_徐州市成立后，保留。最初是山东省辖市，后划回江苏省。同时设立徐州府，驻徐州市，辖11县市。此后，徐州市与徐州府并存，不同时期管辖范围有所变化。 1983年，江苏省实行市管县建制，撤销徐州专区，将所辖6县划归徐州市。徐州市现辖5个区、6个县（市）。

三、区划经济

徐州市自1983年起实行新的市辖县行政体制，现辖丰县、沛县、通山县、睢宁县4县，邳州市、新沂市2市以及鼓楼区、云龙区、贾汪区。泉山区、九黎区等五个区。截至20xx年1月，全市五区六县（市）共有41个街道办事处、114个镇政府、10个政企单位。

图1 徐州市GDP

国民经济持续健康发展，综合实力进一步增强。初步测算，20xx年国内生产总值1亿元，比上年增长10%。其中，第一产业增加值1亿元，持续增长；第二产业增加值1亿元，持续增长；第三产业增加值1亿元，不断增长。人均GDP 16258元（按常住人口计算），按现行汇率折合2084美元。产业结构逐步优化。高新技术产业增速加快，传统产业转型升级，现代服务业发展明显加快。第三产业增加值比重由上年的：调整为：第二、三产业比重提高1个百分点。高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重达到10%，比上年提高10个百分点。城镇化进一步发展。到20xx年底，全市城镇化水平达到10%，比上年提高10个百分点。初步测算，20xx年1月至11月，总产值1亿元，比上年同月累计增长，创近十年来新高。

市场价格总水平小幅上涨。据市调查显示，20xx年10月，居民消费价格涨幅继续加快。当月，城镇居民消费价格比上年同月上涨。增幅比上月提高1个百分点，月度增幅创年内新高。与上月相比，10月份城镇居民消费价格基本稳定，食品

徐州房地产项目可行性研究报告第2页

价格下跌，其中新鲜蔬菜、猪肉等肉禽产品、鸡蛋价格小幅下跌。受季节变化影响，保暖内衣等服装价格上涨，而大部分消费品价格保持稳定，住房贷款利率、液化石油气等服务价格上涨。

就业再就业工作扎实开展。实施积极的就业政策，坚持城乡统筹就业，加快农村劳务输出，加大城镇就业和再就业力度。 20xx年，徐州市劳动就业和社会保障突出四大亮点：就业总量持续扩大、养老金和失业救济金标准提高、城镇居民医疗保险覆盖率达到80%以上、最低工资标准再次提高。

扩大就业：20xx年，全市新增城镇就业1万人，下岗失业人员再就业1万人。城镇登记失业率为新增农村劳动力转移1万人。失业人员再就业，实现“技能”与“岗位”的对接。农村劳动力转移就业由“体力就业”转向“技能就业”。

完善社会保障体系。在大力扩大覆盖面的同时，提高养老金、失业救济金标准。

四、固定资产投资

固定资产投资稳步增长。 20xx年1月至10月，全社会固定资产投资完成1亿元，比上年同期增长。规模以上投资完成1亿元，增加1亿元，城镇投资1亿元，增加，房地产开发投资1亿元，增加工业投资限额以上完成1亿元，增长32%。

住宅可行性研究报告样本第6 部分第一部分，房地产开发公司的准备工作

房地产开发企业报主管机关批准前，应当办理土地出让手续，并委托有资质的勘察设计机构对拟建设项目进行研究并形成报告，并附

详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的.消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》(副本)。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料： 1、以下证明材料： (1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书; 3、工程施工合同; 4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。 4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。 2、开发商应提交材料： (1)申请书; (2)企业营业执照; (3)用地证明文件或者土地使用权证; (4)建设用地规划许可证; (5)建设工程规划许可证; (6)施工许可证; (7)房屋竣工验收资料 (8)房屋测绘成果; (9)根据有关规定应当提交的其他文件。 住宅可行性研究报告范文 第7篇一、引言 《XXXX项目可行性研究报告》研究内容涉及项目的整体规划，包括项目建设背景及必要性、建筑建材行业分析、项目运营、项目选址、建设规模、工程方案、环境影响评价、节能及节能措施、劳动安全卫生与消防、项目组织管理、项目实施进度、招标方案、投资估算与资金筹措、财务分析及风险分析等方面，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资咨询意见。 二、项目简介 XXXX项目，位于XX市．主要销售高层住宅、商铺和车位，其运营投资总额万元（占地平方数为㎡，规划总建筑面积㎡），项目预计于20XX年1月开始实施。（内容可以包括项目的概况、建设内容、规模、效益、项目的产生背景等。 三、市场行业分析 1、棚改力度持续加大，信贷政策收紧，利率上浮，相比较依旧较为宽松； 2、未来还是以住宅成交为主，新区土地市场较为活跃，目前部分土地楼面价突破2900元； 3、房地产市场供需稳定，成交稳中向好，库存去化明显，住宅市场成为热销主力； 4、市场均价主要以汇川区和南部新区居高，市场形势稳定； 5、改善三房成为“抢手货＂，洋房及别墅市场稀缺，消费者购买欲望较高。 总体来看，“稳”仍然是今年我国房地产市场主基调，今年两会再次提出坚持住房的居住属性，并强调“稳地价、稳房价、稳预期”。在“维稳”基调下，2019年商品住宅销售价格总体平稳，一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二手住宅销售价格下降;三四五线城市环比涨幅均回落。而受季节及春节因素影响，一季度用户找房热度上扬，但涨幅不及去年，购房者未来心态也将趋于平稳。 在此市场背景下，XX市住宅呈现供不应求的状态，项目产品将拥有很好的市场空间，虽然XX市目前存在许多在售和将售楼盘，但是高强度的竞争能够整体提升产品品质，本项目产品以高定位的属性占据了绝对优势，在区域内商业市场中具有较强的竞争力，市场空间可观。 四、报告大纲 第一章 总论 项目概述 建设单位简介 编制依据及研究范围 编制依据 编制原则 研究范围 主要经济技术指标 主要研究结论 第二章 项目建设背景及必要性 项目建设背景 政策背景：深化制度改革 经济背景：2019年GDP达亿元，稳居贵州第二 规划背景：打造“一枢纽两中心三基地” 建成黔川渝结合部中心城市 社会背景：生活质量的提升带动了房建市场的发展 项目建设必要性 符合国家产业发展政策 改善城市环境，集约利用土地，加快城市化进程 良好的配套设施和居住环境为项目提供了有力的竞争条件 第三章 项目市场分析 国内楼市分析 一线城市新房成交均价稳中有升，购房者信心指数上扬 “稳”仍然是2019年房地产市场主基调 遵义市房地产市场分析 2019年遵义土地市场总览 2019年遵义土地市场区域分析 遵义市商品房供应数据分析 遵义市商品房成交数据分析 市场需求 城市化发展需求 投资需求 行业市场小结 第四章 项目选址与建设条件 项目选址 建设条件 地块建设条件分析 遵义市概况 地理环境 自然资源 人口 经济 交通运输 项目地因素分析评价 第五章 项目运营方案 项目定位分析 项目销售计划 项目推广计划 第六章 项目规划设计方案 项目规模及建设内容 总平面设计 规划设计构思及布局特色 交通组织 景观绿化 设计内容 建筑设计 立面设计 竖向交通设计 建筑色彩与材质 门窗工程 内外装修工程 结构设计 设计依据 建筑分类等级 主要荷载（作用）取值 抗震设防 上部结构 地下结构和基础 结构材料 给排水设计 设计依据 设计概述 设计范围 室外给水排水工程 建筑物内给水排水设计 控制及显示 给排水工程抗震设计 电气设计 设计依据 设计范围 变配电系统 照明系统 配线选择及敷设方式 建筑物防雷 接地及安全 光纤入户系统 摄像监控系统 火灾报警、火警广播及消防联动控制系统 电源 线路敷设 电气节能设计 采暖通风设计 设计依据 设计范围 空调设计 通风设计 暖通消防 环保节能及其他措施 第七章 节能与节能措施 设计依据 建筑节能设计主要技术措施 节水节能措施 电气节能设计 采暖通风节能设计 第八章 环境影响评价 设计依据 对污染源的防治措施 第九章 劳动安全卫生与消防 劳动安全卫生 自然灾害防范措施 安全卫生技术措施 卫生防疫 隔声降噪 安全卫生预期效果 消防 设计依据 建筑消防设计 消防给排水系统 电气消防设计 通风防排烟设计 第十章 项目组织管理 组织机构设置 项目控制、管理与监督 项目控制 项目管理 项目监督 第十一章 招标方案 招标方案编制依据 招标原则 招标范围 招标组织方式 招投标程序 项目招标 资质要求 项目投标 项目开标、评标和中标 招投标费用 第十二章 项目实施进度 建设工程 实施进度安排 第十三章 投资估算与资金筹措 编制依据 估算范围 投资估算 资金筹措 第十四章 财务分析 财务预测假设 财务预测 销售收入 成本费用 利润 总投资现金流 财务评价 第十五章 社会评价 社会影响 项目互适性分析 利益群体对项目的态度和参与程度 各级组织对项目的态度及支持程度 地区文化状况对项目的使用程度 社会风险分析 第十六章 风险及控制 经营风险及控制 财务风险及控制 市场风险及控制 政策风险及控制 第十七章 结论及建议 结论 建议 附表1 项目投资估算表 附表2 项目营业收入表 附表3 项目增值税及附加测算表 附表4 项目土地增值税测算表 附表5 项目综合税金测算表 附表6 项目借还款计划表 附表7 项目偿债备付率计算表 附表8 项目综合成本计算表 附表9 项目净利润测算表 附表10 项目资金来源及运用表 附表11 项目总投资现金流量表 住宅可行性研究报告范文 第8篇一、项目市场分析 1、地段环境优越 本项目位于XX城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束;西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计2005年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。 2、周边生活配套完善 本项目周边的生活配套包括：XX超市、金丰园超市、明珠超市;XX菜场、金丰园菜场;农业银行、工商银行;胸科医院、二医院、XX市中心医院;以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲配套，生活十分便利。 3、园林景观设计突出 本项目对XX住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000 平方米时尚休闲会所，等等(详见“建筑环境及园林景观设计”)。 4、教育配套优势显著 自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前，全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周边其他条件相同楼盘10%~20%。 本项目地处大学城中心，教育配套优势极为显著。随着长江大学的成立，高级职业技术学校等20余所学校逐步迁入大学城，本项目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师为主的特点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。 5、建筑施工品质过硬 本项目施工队伍来自中国“建筑之乡”浙江上虞，推行品牌第一、信誉至上的原则，对施工品质精益求精，深受业界好评。 一期现房达到了卓越的半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留等等，给消费者留下了深刻的印象。 施工方在“XX”的建造中，将继续秉承这种精益求精的作风，把“XX”建造成XX市品位最高、质量最好、设施最完善的住宅示范小区，创造良好的社会效益和经济效益。 6、市场供求关系良好 本项目地处城南开发区，周边房产开发项目较少。作为城南开发区、XX大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，大学城20余所学校的迁入，将为本项目带来庞大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目住宅、商铺的销售。宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的市场供求关系中，市场前景令人乐观。 7、开发区的升值潜力巨大 本项目所处的城南经济开发区，属省级经济技术开发区、省级台商投资区，近年来发挥其特有的区位、土地、港口、大学城高校科教优势，打“高校牌”、“科技牌”，做到引资引智并重，在XX市的几大开发区中格外引人注目。在城南经济技术开发区、大学城大力建设的同时，也刺激了周边各相关行业的发展，使得城南片区人气骤增。 恰逢现阶段XX房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机，作为城南开发区、XX大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，本项目前景十分看好。 二、一期现房整合营销 我公司通过对一期现房滞销情况的深刻研究，认识到其根本原因并非产品本身不符合市场需求，而是缺乏巧妙的产品包装和有效的销售执行。 2003年3月，本项目聘请武汉新希望物业代理顾问有限公司进行策划、包装和销售，并初步签订销售代理合同。 武汉新希望物业代理顾问有限公司是一家从事房地产营销策划与销售代理顾问的专门公司，业务广及西安、郑州、武汉、昆明四地，先后与20家知名开发商长线合作，拥有8年的实战经验，4 8个楼盘成功策划、营销的经历。该公司凭借先进的管理模式、扎实的工作精神、精专的业务能力等诸多方面的优势，屡屡超额完成销售任务，典型案例年销售10万余方，销售额逾亿元，更创下了日售1万平米的售楼奇迹。其中曾为9个滞销楼盘做出科学的分析、诊断，并重新策划入市，使其圆满赢得市场销售。迅速售罄，被发展商誉为“房产良医”、“发展商的新希望”。 武汉新希望物业代理顾问有限公司自接手本项目后，对产品进行了全新的整合包装、营销策划，运用规范、科学、有效的操作技巧，大大加强了本项目的销售力度。截止2004年底，售罄住宅100套，占接手时未售186套的54%，大大加快了项目的`资金回笼速度。2005年元旦及春节期间，新希望公司根据返乡回城人员骤增等趋势，策划举办了“迎新年，购房四重礼”等促销活动，进一步加强销售攻势，以一期所余近90套住宅猛烈冲击市场。 事实证明，本项目聘请武汉新希望物业代理顾问有限公司，对产品进行全新的整合包装、营销策划和强势销售，使本项目销售进度、资金回笼与周转产生了重大转折。据此进度预计，一期186套现房将于2005年4月实现100%售罄，实现资金全部回笼。 三、“XX”价格定位 现阶段本项目同类物业XX花园、顺驰太阳城、翰林苑等一批高档次概念住宅的推出，已完成了对本类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有。 另一方面，如上所述，本项目恰逢现阶段XX房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机。从2005年1月我公司对市场同类产品的价格调查(见下表)可以看出，目前市场同类产品销售均价皆在1400元/ m2以上。 楼盘名称XX花园顺驰·太阳城翰林苑观邸 起价(元/ m2)1380161614481428 均价(元/ m2)1550175014601750 备 注仅剩10余套 与上表所列同类产品相比，“XX”在园林景观设计(详见“建筑环境及园林景观设计”)、教育配套(详见“教育配套优势显著”)、产品品质(详见“建筑施工品质过硬”)等方面具有显著优势。 如园林景观设计方面，顺驰·太阳城无中心花园广场，其他项目的设计力度也较弱。而本项目对XX住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000 平方米时尚休闲会所，等等。 根据消费者“买升不买降”的心理特征，我公司将对“XX”的销售采取“低开高走”的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。 目前，我公司根据项目自身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，将“XX”入市阶段销售均价定为1400元/ m2。预计将获得广泛的市场认同，为本项目的销售开启良好的开端，促进资金的良性循环周转。 四、“XX”整合营销 武汉新希望物业代理顾问有限公司在对一期现房进行全新的整合包装、营销策划、强势销售的同时，也为二期“XX”的包装与营销进行了良好铺垫，“XX”尚未开盘，其产品优势，以及在一期基础上的改进已在XX深入人心，积累了大量潜在客户，详细登记预订客户已达100人。预计开盘后，产品销售将势如破竹，实现更快的资金回笼，实现将资金周转的良性循环。 “XX”在产品包装上紧紧抓住产品园林景观设计、教育配套的重大优势，切合目标消费群(以周边教师、公务员等高知高收入人群为主)的特征，推广“生态”、“人文”概念，树立了产品新颖、高尚、亲切、健康的良好形象。 1、案名：XX小区二期·XX 以“XX”这一富有现代都市人文气息的新颖命名，引领产品包装形象的焕然一新。“城南”点明项目地址，“春天”带给受众清新亲切、绿意盎然、生机勃勃的感受。“XX”寓意二期产品不仅是对一期的创新，更是给城南片区、给整个XX来了春天般的新意。 2、推广主题：春天里的书香院落 “春天”点题，并紧扣产品的园林景观设计优势;“书香院落”紧扣产品的另一重大优势——教育配套，并深深契合。 3、组团名：梅园、兰园、竹园、菊园 将“春天”般居住的新意具体到每个组团，给每位住户属于自己的居住情趣。 梅兰竹菊既是绿色生态、自然园林的代表，体现产品的园林景观设计优势;也是中国传统文化中高尚品格的象征，极具人文意涵。“梅园、兰园、竹园、菊园”的组团命名，同样是既紧扣产品优势，也深得目标消费群(以周边教师、公务员等高知高收入人群为主)所爱。 4、主打广告语： (1)2005XX最值得期待的生态人文住宅(开盘前) (2)领舞城南新生活(开盘后，暂定) 以强势的主打广告语吸引受众的密切关注。 主打广告语的设计表现十分抢眼，并在产品包装(报纸广告、宣传单、户外广告、售楼部包装等)中频频出现，给受众反复、强烈的刺激。 5、卖点提炼： (1)金牌美福地，品艺术人文书香。 绝版地段，浸染大学城墨秀书香，尽享城南经济开发区商圈活力，坐拥高标准景观路南环路的便利和尊荣，多条公交线路直达小区门口。 黄金福地，缔造高尚儒雅生活品质，辐射无限升值潜力。 (2)优越性价比，体贴生活多样选择的空间 超值起价，引领城南片区超值风暴。 精心打造，细心雕琢，成就卓越半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留…… 省钱、省时、省心，品质关怀生活，让家的感觉更好。 (3)完美设计，成就大家风范 100亩宏大规模，1000㎡时尚休闲会所，5000㎡中央绿化广场，400m特色商业街，静谧社区、纯美领地。精彩贴心户型，南北向、穿堂风、大开间、短进深，完美多样。每户专配储藏室，/时尚车库，给你更多生活空间。 绿意漾漾，日子缓缓，生活散散。 (4)完善配套，实现爱家之人的梦想 金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲场所举步即至;江汉石油学院、石油附中、石油附小、石油幼儿园、XX幼儿园等名校环绕毗邻;超市、菜场、医院、银行、商场林立四周。 爱家人、爱孩子，就该让他们住在这里。 (5)“五心”级物管，感受心的呵护 家的价值，不可忽视的一部分是在建筑之外的，一种真正让您省心、舒心、放心、贴心、怡心的“五心”级生活：24小时保安守岗及不间断巡逻、高密度闭路监控探头、可视对讲门禁系统，多项人性化家政服务。 让尊崇和安全，在点滴享受中自然流露。